住宅建設(shè)成本控制《樓層數(shù)建筑高度與成本的關(guān)系》

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1、 住宅建設(shè)成本控制《樓層數(shù)與成本的關(guān)系》 在住宅建設(shè)中，推廣多層建筑是比較結(jié)合實(shí)際的，同時(shí)是一項(xiàng)非常有意義的事情，僅從住宅建筑的經(jīng)濟(jì)角度考慮，應(yīng)該說(shuō)多層住宅具有降低造價(jià)和使用費(fèi)用、節(jié)約用地的優(yōu)點(diǎn)。據(jù)資料分析，多層住宅樓層層數(shù)與造價(jià)關(guān)系如下。 一、首先講住宅層數(shù)與造價(jià)的關(guān)系 1～30F住宅，根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備綜合、規(guī)范要求等大體可以劃分為以下幾個(gè)層數(shù)段： 1～6F：僅從住宅建筑的經(jīng)濟(jì)角度考慮，應(yīng)該說(shuō)多層住宅具有降低造價(jià)和使用費(fèi)用、節(jié)約用地的優(yōu)點(diǎn)。據(jù)資料分析，多層住宅樓層層數(shù)與造價(jià)關(guān)系如下。 將一層住宅造價(jià)定為100，則二層為84

2、.72，三層為78.51，四層為74.98，五層為73.65，六層為72.37。因此，可得出結(jié)論，六層以內(nèi)住宅的層數(shù)越多，造價(jià)越低，且相鄰層次間造價(jià)差值也越小，多層住宅以采用5～6層為好。 7～12F：11層及11層以下單元式住宅可不設(shè)封閉樓梯間，但開(kāi)向樓梯間的戶門(mén)應(yīng)為乙級(jí)防火門(mén)，且梯間應(yīng)靠外墻，并應(yīng)直接天然采光和自然通風(fēng)。 13～18F：12層以上不應(yīng)少于2臺(tái)電梯，其中宜配置一臺(tái)可容納擔(dān)架的電梯。 19～30F：19層及19層以上的單元式住宅應(yīng)設(shè)防煙樓梯間。 通過(guò)以上分析得出結(jié)論是：在確定的各范圍段內(nèi)，（例如確定的層數(shù)段為12～18F,如果規(guī)范都滿足的情況

3、下，采取18F比較合適）層數(shù)越高則越經(jīng)濟(jì)、單方造價(jià)成本越低、開(kāi)發(fā)建設(shè)獲利越大。 在磚混建筑中，8層比6層節(jié)約，但要增加電梯成本。在底框6躍7建筑中，如果樓板現(xiàn)澆，則異形框架柱結(jié)構(gòu)優(yōu)于磚混結(jié)構(gòu)。在中高層、高層建筑中，結(jié)構(gòu)造價(jià)因風(fēng)荷載、抗震、消防、施工等因素，隨高度增加而增加，這個(gè)平衡點(diǎn)要經(jīng)過(guò)很多專業(yè)的計(jì)算，成本自然不一樣。 二、再講建筑總高度與成本控制的關(guān)系 ?民用住宅按層數(shù)劃分為多層建筑住宅（4～6層）、中高層住宅（7～9層）、高層住宅（10層以上）。毫無(wú)疑問(wèn)，建筑工程造價(jià)是隨著層數(shù)增加而提高的。但是當(dāng)建筑層數(shù)增加時(shí)，單位建筑面積所分?jǐn)偟耐恋刭M(fèi)用及外部流通空間費(fèi)用將有所降低，從而使

4、建筑物單位面積成本發(fā)生變化。其中多層住宅具有降低工程成本和使用費(fèi)用以及節(jié)約用地以合理利用空間等優(yōu)點(diǎn)。眾所周知，在多層建筑中層數(shù)越多越經(jīng)濟(jì)，即六層最經(jīng)濟(jì)。當(dāng)住宅超過(guò)七層，就要增加電梯費(fèi)用，需要較多的交通空間（過(guò)道、走廊要加寬）和補(bǔ)充設(shè)備（供水設(shè)備和供電設(shè)備等）。特別是高層住宅，要經(jīng)受較強(qiáng)的風(fēng)力荷載，需要提高結(jié)構(gòu)強(qiáng)度，改變結(jié)構(gòu)形式，從而使工程造價(jià)大幅度上升。對(duì)于地皮特別昂貴的地區(qū)，為了降低土地費(fèi)用，提高建筑密度，中、高層住宅是比較經(jīng)濟(jì)的選擇。 概括地講，建筑物層數(shù)（高度）對(duì)造價(jià)的影響，因建筑類型、形式和結(jié)構(gòu)不同而不同。理論上如果增加一個(gè)樓層不影響建筑物的結(jié)構(gòu)形式，單位建筑面積的成本可能會(huì)降低。但

5、是當(dāng)建筑物超過(guò)一定層數(shù)時(shí)，結(jié)構(gòu)形式就要改變，單位成本通常又會(huì)增加。建筑物越高，電梯及樓梯的造價(jià)將有提高趨勢(shì)，建筑物的維修費(fèi)用也將增加，但是采暖費(fèi)用有可能下降。所以在項(xiàng)目總體規(guī)劃允許高度范圍內(nèi)，項(xiàng)目決策人掌握降低開(kāi)發(fā)成本的臨界點(diǎn)是非常關(guān)健的。 以下從三個(gè)與建筑高度有關(guān)的方面總結(jié)其與成本之間的關(guān)系 （一）、從建筑消防要求上講 普通民宅層數(shù)的臨界點(diǎn)為6層、9層、12層、18層；其高度的臨界點(diǎn)為24米、32米、50米。 6層以下的磚混結(jié)構(gòu)（無(wú)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）或高度24米以下（無(wú)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）的民宅沒(méi)有特殊的消防要求，不需要加設(shè)電梯和樓梯，所以在總體規(guī)劃允許高度范圍內(nèi)，盡量選擇接近臨界點(diǎn)高度的層數(shù)。 6

6、層以下或高度24米以下的帶商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的均有消防要求，所以商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的層數(shù)取高舍低。 7～9層或24米至32米的民宅消防標(biāo)準(zhǔn)為一個(gè)檔次；13～18層以上或32米至50米的民宅消防標(biāo)準(zhǔn)為一個(gè)檔次；以此類推標(biāo)準(zhǔn)依次提高，在此范圍內(nèi)層數(shù)的確定應(yīng)選擇接近臨界點(diǎn)高度的層數(shù)。 （二）、從基礎(chǔ)形式上講 就樁基而論樁間距有個(gè)最低要求，其臨界層數(shù)為7層、12層。7層以下樁間距為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)；7至12層樁間距為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，所以在同一標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)應(yīng)選擇接近臨界點(diǎn)高度的層數(shù)。 （三）、從預(yù)算定額角度講 從預(yù)算定額中建筑物超高費(fèi)及垂直運(yùn)輸費(fèi)用上講，其臨界層數(shù)為6層、9層、12層、15層、18層等，即6層及以下適用一個(gè)費(fèi)用標(biāo)

7、準(zhǔn)，7～9層為一個(gè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，依此類推費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)依次提高，所以應(yīng)選擇接近臨界點(diǎn)高度的層數(shù)。 綜合上述因素，在規(guī)劃允許的高度范圍內(nèi)合理確定建筑高度有利降低開(kāi)發(fā)成本。在多個(gè)因素中找出臨界點(diǎn)的交叉點(diǎn)是必須的。 三、其次是超高層建筑成本與安全分析 建筑高度達(dá)到或超過(guò)100米的超高層民用建筑要到省里去報(bào)批，手續(xù)繁雜得多，不過(guò)事實(shí)不止這些，關(guān)鍵問(wèn)題是建筑成本將大幅度提升：100米高樓的消防等級(jí)必須提高一個(gè)檔次。 消防成本提高不止一點(diǎn)，《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50045)修訂后，高層住宅已突破100米的限制，上限不再是30層。即使如此，該防火規(guī)范中以100米為分界點(diǎn)，對(duì)超高樓消防提出

8、了很多不同等級(jí)的強(qiáng)制性要求。 比如說(shuō)，100米以內(nèi)的高樓每2-3層必須做防火墻，但是100米超高樓必須每層都做防火墻；100米住宅超高樓必須像辦公、商業(yè)高層建筑一樣，配備消防卷盤(pán)；建筑高度超過(guò)100米的超高層建筑，除面積小于5平方米的衛(wèi)生間、廁所和不宜用水撲救的部位外，均應(yīng)設(shè)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)等，規(guī)范不一而足。 一幢99米高樓與101米超高樓的消防規(guī)范，在很多細(xì)節(jié)要求上都出現(xiàn)了從無(wú)到有的質(zhì)的差別。另外，第一是安全問(wèn)題，比如萬(wàn)一遭遇火災(zāi)，超高層逃生的風(fēng)險(xiǎn)加大。第二是環(huán)境問(wèn)題。高空強(qiáng)風(fēng)可通過(guò)樓層引至地面，造成超高樓附近局部強(qiáng)風(fēng)，城市暴風(fēng)，影響行人的安全。此外，由于空調(diào)、照明等設(shè)備均需較大的能量供應(yīng)，產(chǎn)生的大量熱能會(huì)改變城市原有的熱平衡，導(dǎo)致城市熱島現(xiàn)象加劇。第三是成本問(wèn)題。超高層建筑的維護(hù)費(fèi)用是一般建筑的3倍。目前建筑界的共識(shí)是，高度超過(guò)300米的摩天大樓已經(jīng)失去了節(jié)約用地的經(jīng)濟(jì)意義。比如，420米高的金茂大廈，其建造投資成本高達(dá)每平方米2萬(wàn)元，每天用于大廈的管理費(fèi)和維護(hù)費(fèi)超過(guò)了100萬(wàn)元。兩架擦窗機(jī)一天到晚不停地擦，擦完一遍也要一年。又為什么世界第一高樓不斷被刷新呢，她社會(huì)效益是：她體現(xiàn)一個(gè)國(guó)家、一個(gè)城市、一個(gè)企業(yè)整體實(shí)力和形象。