第章 物權(quán)法律制度

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1、一、物權(quán)基本理論 （一）物權(quán)概述 1、物的種類 （1）動產(chǎn)（小汽車）與不動產(chǎn)（房屋） 【解】這是最重要的一個分類，后面講到“物權(quán)變動”、“抵押與質(zhì)押”時都需要區(qū)分動產(chǎn)與不動產(chǎn)。 （2）特定物與種類物 ①有些法律關(guān)系只能以特定物為客體，如所有權(quán)法律關(guān)系、租賃法律關(guān)系等；而有些法律關(guān)系既可以是特定物也可以是種類物，如買賣法律關(guān)系。 【解】 A．在買賣房屋、租賃房屋時，具體是哪個房屋，在什么小區(qū)、房間號碼是什么，必須明確，這就是特定物 B．在買賣舊車時，具體是哪輛破車，必須明確，這就是特定物；在買賣新車時，只要銷售商按照合同約定的型號、顏色給您一輛新車即可，這就是種類物。 ②特定

2、物在交付前意外滅失的，可以免除義務(wù)人的交付義務(wù)，而只能請求賠償損失；種類物在交付前意外滅失的，由于其具有可替代性，故不能免除其交付義務(wù)，義務(wù)人仍應(yīng)交付同類物。 【解】如果是買賣商品房，房屋在交付之前意外滅失（根據(jù)《合同法》的規(guī)定，標的物毀損、滅失的風(fēng)險，在交付之前由出賣人承擔），可以免除開發(fā)商的交付義務(wù)，買房人只能請求開發(fā)商賠償損失（商品房買賣合同中約定的那個房屋已經(jīng)被大火燒毀，您堅持讓開發(fā)商交付那個房屋，他也不可能交付；當然，經(jīng)雙方當事人協(xié)商一致，再換一個房屋，這屬于合同的變更）。 【解】如果是買賣新車，新車在交付之前意外滅失（根據(jù)《合同法》的規(guī)定，標的物毀損、滅失的風(fēng)險，在交付之前由出

3、賣人承擔），由于新車（種類物）具有可替代性，再換一輛新車而已。 （3）主物與從物 在法律或合同沒有相反規(guī)定時，主物所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，從物所有權(quán)也隨之移轉(zhuǎn)。 【鏈】根據(jù)《合同法》的規(guī)定，在買賣合同中，因標的物的主物不符合約定而解除合同的，解除合同的效力及于從物。因標的物的從物不符合約定被解除的，解除的效力不及于主物。 【解】認定主物、從物關(guān)系，必須同時具備兩個條件： ①二者在物理上互相獨立 ②二者在經(jīng)濟用途上存在主、從關(guān)系：A物脫離B物，不損A物的獨立用途，則A物為主物；B物脫離A物，則喪失其本來的用途，則B物為從物。 【案例】 ①房屋與窗戶不屬于主物、從物關(guān)系，因為窗戶不具有物理獨

4、立性，只是房屋的組成部分 ②鞋子與襪子不屬于主物、從物關(guān)系 ③茶杯和杯蓋屬于主物、從物關(guān)系 （4）原物與孳息 【解】天然孳息是原物根據(jù)自然規(guī)律產(chǎn)生的物（如母牛生下的小牛、蘋果樹長出的蘋果）；法定孳息是原物根據(jù)法律規(guī)定帶來的物（如儲蓄存款的利息、房屋的租金）。 【解】原物、孳息屬于兩個物，因此尚在母牛身體里的小牛屬于母牛的組成部分，不屬于孳息。（蘋果樹上的蘋果摘下后才屬于孳息） ①天然孳息 一物之上既有所有權(quán)人，又有用益物權(quán)人的，因該物產(chǎn)生的天然孳息由用益物權(quán)人取得。當事人另有約定的，按照約定。 【解】孫悟空（所有權(quán)人）將自己在花果山中的一片桃樹林承包給豬八戒（用益物權(quán)人），摘下

5、的桃子歸誰所有？（1）當事人事先約定了50％的桃子歸孫悟空，按照合同約定；（2）如果事先沒有約定，100％歸豬八戒（用益物權(quán)人）所有。 ②法定孳息 當事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習(xí)慣取得。 【鏈】根據(jù)《合同法》的規(guī)定，在買賣合同中，標的物在交付之前產(chǎn)生的孳息，歸出賣人所有，交付之后產(chǎn)生的孳息，歸買受人所有。 【鏈】根據(jù)《合同法》的規(guī)定，標的物提存后，標的物的孳息歸債權(quán)人所有。 2、物權(quán)的類型 物權(quán)是指權(quán)利人對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔保物權(quán)。 （1）所有權(quán) 【解】所有權(quán)是指當事人對“自己的房屋”享有占有、使用、收

6、益和處分的權(quán)利，是物權(quán)中最完整、最充分的權(quán)利。 （2）他物權(quán)（包括用益物權(quán)和擔保物權(quán)） 【解】他物權(quán)是指當事人對“他人的房屋”享有的權(quán)利，如果甲將自己的房屋出租給乙，乙作為承租人對“他人的房屋”也享有一定的權(quán)利（通過租賃合同合法占有、使用），但乙沒有“轉(zhuǎn)讓”該房屋的權(quán)利。 【解】擔保物權(quán)屬于他物權(quán)，如果甲向乙借款100萬元，甲將自己的房屋抵押給乙，乙作為抵押權(quán)人對“他人的房屋”享有抵押權(quán)。 3、物權(quán)法的基本原則 （1）平等保護原則 國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。 （2）物權(quán)法定原則 ① 物權(quán)種類法定：當事人不得自由創(chuàng)設(shè)法律未規(guī)定的新

7、物權(quán)。 ② 物權(quán)內(nèi)容法定：當事人不得在物權(quán)中自由創(chuàng)設(shè)新的內(nèi)容（如法律規(guī)定動產(chǎn)質(zhì)押必須移轉(zhuǎn)占有，當事人就不能創(chuàng)設(shè)不移轉(zhuǎn)占有的動產(chǎn)質(zhì)押）。 （3）一物一權(quán)原則 ① 一物之上只能有一個所有權(quán)，不能有多個所有權(quán)。 ② 一物之上只能有一個所有權(quán)，但“所有權(quán)人”可以為多人（3個人按份共有或者共同共有）。 ③ 一物之上只能有一個所有權(quán)，但一物之上可以設(shè)置多個物權(quán)。 【解】甲（所有權(quán)人）將自己的手表抵押給了乙（乙對該手表享有抵押權(quán)），甲將手表又質(zhì)押給了丙（丙對該手表享有質(zhì)權(quán)），丙在修理該手表時由于不支付修理費被丁留置（丁對該手表享有留置權(quán)）。 （4）公示、公信原則（重點） ① 公示原則 不動

8、產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當依照法律規(guī)定登記；動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當依照法律規(guī)定交付。由此可見，不動產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)通過“登記”制度表示，而動產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)則通過“占有”表示。 ② 公信原則 所謂公信，是指當物權(quán)依據(jù)法律規(guī)定進行了公示，即使該公示方法表現(xiàn)出來的物權(quán)存在瑕疵，對于信賴該物權(quán)存在并已從事物權(quán)交易的人，法律承認其法律效果，以保護交易安全。公信原則賦予公示的內(nèi)容具有公信力。 【解】公信力的含義： ①若當事人在享有、變動物權(quán)時依法律要求進行了公示，第三人因信賴這一公示而進行一定行為，事后即使公示出來的物權(quán)狀態(tài)與真實的物權(quán)狀態(tài)不符，第三人取得的物權(quán)亦受保護。 ②若當事人在享

9、有、變動物權(quán)時依法進行了公示，則其物權(quán)足以對抗第三人。 ③若當事人在享有、變動物權(quán)時未依法進行公示，則其物權(quán)不得對抗第三人。 （二）占有制度 1、對于占有制度的適用，只有在其他法律沒有規(guī)定的情形下，才能適用《物權(quán)法》的規(guī)定。 【解】占有分為有權(quán)占有（合法占有）和無權(quán)占有（非法占有）：（1）甲乙之間簽訂了租賃合同，甲將自己的房屋出租給乙，乙作 為承租人基于雙方的租賃合同合法占有該房屋，甲、乙各自的權(quán)利義務(wù)在《合同法》中已有明確具體的規(guī)定，按照《合同法》的規(guī)定履行即可； （2）乙從甲處偷來一輛小汽車，乙對小汽車的占有屬于無權(quán)占有（非法占有），乙的鄰居丙得知后，從乙手中搶走小汽車，丙對乙

10、說：“反正小汽車是你偷來的，你也是無權(quán)占有，我為什么不能開上10年？”請問，小偷乙是否有權(quán)請求丙返還小汽車？根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請求返還原物。在本題中，乙占有的小汽車（不管乙是合法占有還是非法占有）被丙侵占，因此乙有權(quán)請求丙返還小汽車。由此可以看出，盡管小偷乙對小汽車的占有是無權(quán)占有，也受《物權(quán)法》的保護。 （3）物權(quán)法是針對無權(quán)占有，但保護對象是無權(quán)占有中的善意占有。 2、占有制度 （1）事實推定 首先推定占有人是以所有的意思為自己占有，而且是善意、和平及公然占有。 【解】 ①只要手表戴在甲的手上，首先推定甲對該手表擁有所有權(quán)（為自己占有

11、），除非乙能夠提供足夠的證據(jù)證明該手表是乙的； ②只要手表戴在甲的手上，除非有相反證據(jù)，首先推定甲是和平、公然占有，不是偷來的、搶來的。 （2）權(quán)利推定 占有人在占有物上行使的權(quán)利推定為合法，受權(quán)利推定的占有人，免除舉證責任。除非相對人提出反證。 【解】只要手表戴在甲的手上，甲將手表賣給乙時，首先推定甲對該手表擁有所有權(quán)，推定甲對該手表有權(quán)處分，免除甲的舉證責任。除非相對人提出反證。 （3）占有的種類 ①自主占有、他主占有 【解】以“主人是自己的名義”（不論自己是否是“真正”的主人）對物的占有，屬于自主占有（我的，我占有）。如甲對自己購買的房屋的占有屬于自主占有，小偷對贓物的占有

12、也屬于自主占有。 【解】以“主人是他人的名義”對物的占有，屬于他主占有（他的，我占有）。如質(zhì)權(quán)人、承租人、保管人、借用人的占有屬于他主占有。 ②直接占有、間接占有 【解】質(zhì)權(quán)人、承租人、保管人、借用人的占有屬于直接占有，出質(zhì)人、出租人、寄存人、出借人的占有屬于間接占有。 【解】甲將自己的房屋出租給乙，乙作為承租人“直接占有”該房屋，則甲則屬于“間接占有”。 ③有權(quán)占有、無權(quán)占有（善意占有、惡意占有） 【解】甲、乙兩個同事?lián)碛型庑蜗嗤? ，二人將 都放在一個辦公桌上，某天下班時，乙有急事回家，慌忙中錯拿了甲的 ：（1）乙對該 的占有屬于無權(quán)占有；（2）如果乙不知道，則

13、屬于善意占有；如果乙明明知道，則屬于惡意占有。 （4）無權(quán)占有人與返還請求權(quán)人的關(guān)系（重點） ① 不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被占有人占有的，權(quán)利人可以請求返還原物及其孳息，但應(yīng)當支付善意占有人因維護該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)支出的必要費用。 ② 占有人因使用占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，致使該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)受到損害的，惡意占有人應(yīng)當承擔賠償責任。 ③占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)毀損、滅失，該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的權(quán)利人請求賠償?shù)模加腥藨?yīng)當將因毀損、滅失取得的保險金、賠償金或者補償金等返還給權(quán)利人；權(quán)利人的損害未得到足夠彌補的，惡意占有人還應(yīng)當賠償損失。 【解】如果乙錯牽了甲的老牛，當晚老牛產(chǎn)下一頭小牛（乙屬于無權(quán)占有）：

14、①無論乙屬于善意占有還是惡意占有，權(quán)利人甲均可以請求乙 返還老牛及其孳息小牛 ②如果乙使用老牛耕地，致使老牛過度疲勞，造成400元的損 害，甲能否要求乙承擔賠償責任，要看乙屬于善意占有還是 惡意占有 ③如果乙喂養(yǎng)了老牛、小牛10天，草料費支出300元，乙將老 牛、小牛返還給甲時，能否向甲要求支付其300元的草料費， 要看乙屬于善意占有還是惡意占有 ④如果老牛被雷電擊中，不幸遇難，老牛因參加保險獲得保險 金800元，甲的老牛的保險金肯定歸甲所有，對于保險金不 足的部分，甲能否要求乙繼續(xù)賠償，要看乙屬于善意占有還 是惡意占有 （5）占有的法律保護（重點） ① 返還原

15、物 A．占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請求返還原物。 B．占有人返還原物的請求權(quán)，自侵占“發(fā)生”之日起1年內(nèi)未行使的，該請求權(quán)消滅。 【解】返還原物的請求權(quán)，不僅適用于有權(quán)占有，也適用于無權(quán)占有。 【解】1年的期間屬于除斥期間，自侵占發(fā)生之日起超過1年的，該請求權(quán)消滅，訴訟時效中的“中止、中斷”與此無關(guān)。 【解】1年的期間僅適用于“占有人”基于占有被侵占請求返還原物 的期限，“所有權(quán)人”基于其所有權(quán)請求返還原物的期限，不受1年的限制。 ② 損害賠償 A．因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權(quán)請求損害賠償。 B．關(guān)于損害賠償?shù)脑V訟請求權(quán)，仍適用一般訴訟時效的規(guī)定（2年）

16、。 【解】因為侵占人的侵占行為，給占有人造成損害的，占有人除了可以要求侵占人返還原物外（自侵占行為“發(fā)生”之日起1年內(nèi)行使），還可以要求侵占人賠償損失。如果侵占人不賠償損失，則占有人可以向人民法院提起訴訟，訴訟時效期間為2年，自占有人“知道或者應(yīng)當知道”其權(quán)利受到侵害之日起計算。 【解】請求返還原物屬于“物上請求權(quán)”，請求損害賠償屬于“債權(quán)請求權(quán)”。損害賠償請求權(quán)必須以實際受到損害為前提，而物上請求權(quán)則不以有損害為要件。在物權(quán)因他人的違法行為受到侵害時，如果有標的物的實際損害，可以同時發(fā)生物上請求權(quán)和損害賠償請求權(quán)，故物上請求權(quán)與損害賠償請求權(quán)可以并存。 【案】甲（所有權(quán)人）將自己的小汽

17、車出租給乙，承租人乙基于雙 方簽訂的租賃合同合法占有該小汽車（有權(quán)占有），2008年 4月1日，乙的鄰居丙強行將該小汽車據(jù)為己有。在本題中： （1）乙作為占有人，不論是有權(quán)占有還是無權(quán)占有，均有權(quán)要求丙返還小汽車，但其請求權(quán)有嚴格的時間限制，乙應(yīng)當自侵占行為“發(fā)生”之日起1年內(nèi)，即在2009年4月1日之前（即 使2009年2月1日發(fā)生了不可抗力，也談不上“中止”的問 題）要求丙返還原物，否則其請求權(quán)消滅。 （2）2009年3月10日，乙要求丙返還小汽車時，同時要求丙賠償2萬元的經(jīng)濟損失。丙同意返還小汽車，但拒絕賠償損失。此時，乙可以在2011年3月10日之前向人民法院對丙提起訴訟。

18、根據(jù)規(guī)定，如果在訴訟時效期間的最后6個月發(fā)生不可抗力，訴訟時效期間應(yīng)中止。 （3）乙基于其占有被侵占請求丙返還原物有嚴格的時間限制，但甲基于其“所有權(quán)”請求丙返還原物則沒有時間的限制。（但基于所有權(quán)請求返還需對方是無權(quán)占有） （三）不動產(chǎn)的物權(quán)變動（重點） 1、不動產(chǎn)物權(quán)變動的情形 （1）登記生效 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 【解】房屋買賣、建設(shè)用地使用權(quán)的取得和不動產(chǎn)的抵押必須登記，登記生效。 （2）物權(quán)變動不以登記為生效要件，但事后處分時仍要登記 ①因人民法院、仲裁委員會的法律文書，人民政府的征收決

19、定，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定生效時發(fā)生效力。 ②因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。 ③因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。 【解】上述三種情形的物權(quán)變動雖不以登記為要件，但獲得權(quán)利的主體在處分該物權(quán)時，仍應(yīng)當依法辦理登記。未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。 【案】甲死亡后，其房屋由繼承人乙繼承，雖然沒有辦理過戶登記，但乙自繼承之日起取得該房屋的所有權(quán)。如果乙擬將該房屋出售給丙，則乙必須首先將該房屋過戶登記在自己的名下，然后才能過戶登記在丙的名下。未經(jīng)登記，乙丙之間的房屋買賣合同雖然有

20、效，但不發(fā)生物權(quán)變動效力。 （3）物權(quán)變動不以登記為生效要件，而是以登記為對抗要件 ① 土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 ② 地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 ③ 已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當及時辦理變更登記或者注銷登記，宅基地使用權(quán)不以登記為生效要件。 （4）依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。 ★ 不動產(chǎn)的物權(quán)變動 具體情形 登記生效 （1）房屋買賣 （2）建設(shè)用地使用權(quán)的取得 （3）不動產(chǎn)的抵押 物權(quán)變動不以登記為生效要件，但事后處分時仍要登記，未經(jīng)登記

21、，不發(fā)生物權(quán)效力 （1）因人民法院的法律文書、人民政府的征收決定，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定生效時發(fā)生效力 （2）因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力 （3）因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力 物權(quán)變動不以登記為生效要件，而是以登記為對抗要件 （1）土地承包經(jīng)營權(quán) （2）地役權(quán) （3）宅基地使用權(quán) 可以不登記 依法屬于國家所有的自然資源 2、登記制度 （1）登記簿與權(quán)屬證書 不動產(chǎn)權(quán)屬證書與不動產(chǎn)登記簿不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準

22、。 （2）更正登記 權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項有錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當予以更正。 （3）異議登記 異議登記是利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議并記入登記簿的行為，是在更正登記不能獲得權(quán)利人同意后的補救措施。 ① 異議登記使得登記簿上所記載權(quán)利失去正確性推定的效力，異議登記后，第三人不得主張基于登記而產(chǎn)生的公信力（不適用于善意取得）。 ②為了避免不動產(chǎn)物權(quán)的效力因異議登記而長期處于不穩(wěn)定，法律要求異議登記申請人在異議登記之日起15日內(nèi)起訴，不起訴的，則異議登記失效。 （4）預(yù)

23、告登記（針對房屋買賣合同） ① 預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 ② 預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。 3、不動產(chǎn)買賣合同與物權(quán)登記 當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。 （四）動產(chǎn)的物權(quán)變動 1、交付生效 （1）動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自“交付時”發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定和合同另有約定的除外。 （2）船舶、航空器和機動車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

24、 【解】對于船舶、航空器和機動車等動產(chǎn)，其所有權(quán)的移轉(zhuǎn)仍以“交付”為要件，而不以登記為要件。但登記具有對抗效力，如果交付后沒有辦理登記，不能對抗善意第三人。 2、特殊的交付方式 （1）簡易交付 簡易交付是指動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)先行占有該動產(chǎn)的，無需現(xiàn)實交付，物權(quán)在法律行為生效時發(fā)生變動效力。 【解】受讓人已經(jīng)占有動產(chǎn)的情況下，如受讓人已經(jīng)通過租賃、借用等方式實際占有了動產(chǎn)，則當雙方當事人關(guān)于所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合同生效時，即完成標的物的交付，受讓人取得動產(chǎn)的所有權(quán)。 【鏈】標的物在訂立合同之前已為買受人占有的，合同生效的時間為交付時間。風(fēng)險同時轉(zhuǎn)移。 （2）指示交付 動產(chǎn)物

25、權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動產(chǎn)的，負有交付義務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。 【解】指示交付作為一種觀念交付，其實際交付沒有發(fā)生，因此作為物權(quán)變動的公示不如簡易交付。但由于指示交付在實踐中多需要由讓與人對第三人的指示，因此其公示效果能夠得到肯定。 （3）占有改定 動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的，物權(quán)轉(zhuǎn)移自該約定生效時發(fā)生效力。 【解】由于占有改定中標的物沒有發(fā)生任何實際移轉(zhuǎn)，物權(quán)變動也沒有任何可以從外部認知的表征，因此，占有改定的公示效果最弱。 （五）善意取得制度（重點） 善意取得，是指動產(chǎn)占有人或者不動產(chǎn)的名義登記人將動產(chǎn)或者不動產(chǎn)不

26、法轉(zhuǎn)讓給受讓人以后，如果受讓人善意取得財產(chǎn)，即可依法取得該財產(chǎn)的所有權(quán)。 1、善意取得的構(gòu)成要件 （1）轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，但受讓人受讓財產(chǎn)時主觀上為善意。 【解】受讓人善意，是指受讓人“相信”財產(chǎn)的讓與人為財產(chǎn)的所有人（占有制度中的權(quán)利推定）。 【解】受讓人在取得占有的時候，“推定為善意”，由原權(quán)利人就受讓人的惡意承擔舉證責任。 【解】只要“受讓財產(chǎn)時”善意即可，受讓人在讓與后是否為善意，并不影響其取得所有權(quán)。 （2）以合理的價格有償受償。 （3）轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。 2、善意取得的法律效果 （1）在原權(quán)利人與受讓人之間，原權(quán)利

27、人喪失標的物所有權(quán)，而受讓人則基于善意取得制度而獲得標的物所有權(quán)。 （2）在讓與人與受讓人之間，讓與人與受讓人基于有償法律行為而發(fā)生債的法律關(guān)系，在受讓人獲得標的物所有權(quán)以后，應(yīng)當承擔向讓與人支付價款的義務(wù)，而不能根據(jù)讓與人無權(quán)處分而拒絕支付價款。 （3）在原權(quán)利人與讓與人之間，由于善意取得的法律效果是所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此原權(quán)利人無權(quán)要求讓與人返還原物，只能要求無權(quán)處分人承擔賠償責任，也可以要求讓與人返還不當?shù)美? 【解】法律規(guī)定善意取得制度的目的在于保護占有及登記的公信力，保護交易當事人的信賴利益和交易安全，維護交易秩序。善意取得制度是對原權(quán)利人和受讓人之間的權(quán)利所作的一種強制性的物權(quán)

28、配置，受讓人取得財產(chǎn)所有權(quán)是基于法律的規(guī)定。 3、善意取得的適用范圍 （1）除了動產(chǎn)可以適用善意取得制度外，不動產(chǎn)也可以適用善意取得制度，但不動產(chǎn)的善意取得以登記為要件。 （2）善意取得制度不僅僅適用于所有權(quán)的取得，建設(shè)用地使用權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等他物權(quán)也可以善意取得。 【鏈】出質(zhì)人以其不具有所有權(quán)但合法占有的動產(chǎn)出質(zhì)的，法律保護善意質(zhì)權(quán)人的權(quán)利。善意質(zhì)權(quán)人行使質(zhì)權(quán)給動產(chǎn)所有人造成損失的，由出質(zhì)人承擔賠償責任。 【鏈】如果債權(quán)人合法占有債務(wù)人交付的動產(chǎn)時，不知債務(wù)人無處分該動產(chǎn)的權(quán)利，債權(quán)人仍可以行使留置權(quán)。 （3）拾得遺失物、贓物、漂流物、隱藏物、埋藏物不能適用善意取得制度

29、。 （六）拾得遺失物 【解】拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，同樣適用關(guān)于遺失物的規(guī)則。 1、拾得遺失物，不能適用善意取得制度，應(yīng)當返還給權(quán)利人。 2、拾得人在返還拾得物時，可以要求支付必要費用，但不得要求支付報酬。但遺失人發(fā)出懸賞廣告，愿意支付一定報酬的，不得反悔。 3、拾得人拒不返還遺失物，按侵權(quán)行為處理。拾得人不得要求支付必要費用，也無權(quán)請求權(quán)利人按照承諾履行義務(wù)。 4、有關(guān)部門收到遺失物，知道權(quán)利人的，應(yīng)當及時通知其領(lǐng)取；不知道的，應(yīng)當及時發(fā)布招領(lǐng)公告。自有關(guān)部門發(fā)出招領(lǐng)公告之日起6個月內(nèi)無人認領(lǐng)的，遺失物歸國家所有。 5、拾得人在遺失物送交有關(guān)部門前，有關(guān)部門在遺失物

30、被領(lǐng)取前，應(yīng)當妥善保管遺失物。因“故意或者重大過失”致使遺失物毀損、滅失的，應(yīng)當承擔民事責任。 6、如果遺失物通過轉(zhuǎn)讓為他人所占有時，權(quán)利人有權(quán)要求占有人返還原物或者賠償損失。（重點） （1）權(quán)利人有權(quán)向無處分權(quán)人請求損害賠償，或者自知道或者應(yīng)當知道受讓人之日起2年內(nèi)向受讓人請求返還原物。 （2）如果受讓人通過拍賣或者向具有經(jīng)營資格的經(jīng)營者購得該遺失物的，權(quán)利人請求返還原物時應(yīng)當支付受讓人所付的費用。權(quán)利人向受讓人支付所付費用后，有權(quán)向無處分權(quán)人追償。 【案】甲有鉆石手表一塊，不慎丟失。乙拾得后以5000元出售給丙。在本題中： （1）就算丙是善意的、支付了合理對價而且手表已經(jīng)交付，丙

31、也不能善意取得該手表的所有權(quán)，因為拾得遺失物不適用善意取得制度 （2）甲并未喪失對該手表的所有權(quán)，因此，甲有權(quán)要求乙賠償損害，或者“自知道丙之日起2年內(nèi)”要求丙返還原物 （3）甲是基于其“所有權(quán)”要求丙返還原物的，一般情況下，丙應(yīng)當向甲無償返還原物，但丙可以向乙追回5000元 （4）如果丙是通過拍賣或者向具有經(jīng)營資格的經(jīng)營者購得該手表的（丙通過正規(guī)渠道購得，根本不會想到自己買到了遺失物），丙也不能取得該手表的所有權(quán)，但甲基于其所有權(quán)要求丙返還原物時，甲應(yīng)當向倒霉的丙先支付5000元，然后甲再找乙去報銷。 【鏈】占有人返還原物的請求權(quán)，自侵占發(fā)生之日起1年內(nèi)未行使的，該請求權(quán)消滅。 （

32、七）物權(quán)的民法保護 1、物上請求權(quán) （1）請求返還原物 無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物。 【解】權(quán)利人只能針對無權(quán)占有人提出返還原物，而不能要求有權(quán)占有人返還原物。 【解】權(quán)利人請求返還原物，必須是原物仍然存在；如果原物已經(jīng)滅失，權(quán)利人就只能要求賠償損失，而不能要求返還原物。 【鏈】權(quán)利人和占有人之間；占有人和侵占人之間的返還原物。 （2）請求排除妨害或者消除危險 2、債權(quán)請求權(quán) （1）損害賠償請求權(quán)必須以實際受到損害為前提，而物上請求權(quán)則不以有損害為要件。 （2）在物權(quán)因他人的違法行為受到侵害時，如果有標的物的實際損害，可以同時發(fā)生物上請求權(quán)和損害賠償請

33、求權(quán)，故物上請求權(quán)與損害賠償請求權(quán)可以并存。 二、所有權(quán) （一）征收與征用 1、征收：所有權(quán) 征收是指國家為了公共利益的需要而依法強制取得原屬于私人或者集體所有的所有權(quán)或者其他物權(quán)的行為。 （1）征收集體所有的土地，應(yīng)當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。 （2）征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當保障被征收人的居住條件。 2、征用：使用權(quán) 征用是指國家為了公共利益的需要而依法強制取得原屬于私人或者集體所

34、有的財產(chǎn)的使用權(quán)的行為。 （1）因搶險、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)。 （2）被征用的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)使用后，應(yīng)當返還被征用人。單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當給予補償。 【解】征收與征用的區(qū)別： （1）法律效果不同。征收是財產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生了變化；征用是所有權(quán)沒有變化，使用權(quán)暫時發(fā)生了變化。因此征用的結(jié)果，如果標的物沒有滅失，則仍需要返還給權(quán)利人，而征收則不存在返還的問題。 （2）適用對象不同。征收是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，不包括動產(chǎn)；征用則不動產(chǎn)和動產(chǎn)均可適用。 （3）適用條件不同。二者都是為了公共利益，但是征

35、用還要求必須是為了搶險、救災(zāi)等緊急需要。 【解】無論征收還是征用，除了適用于所有權(quán)外，還可以適用于用益物權(quán)，如土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利。 （二）業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) 【解】建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有部分所有權(quán)、共有部分的權(quán)利以及因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)三要素構(gòu)成。 【解】當事人只要取得了專有所有權(quán)（購買了商品房），便取得了共有權(quán)及成員權(quán)；喪失了專有所有權(quán)（出售了商品房），便喪失了共有權(quán)及成員權(quán)。 【解】專有所有權(quán)、共有權(quán)及成員權(quán)作為一個整體不可分離。在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承時，三者作為一個整體一并發(fā)生轉(zhuǎn)移。權(quán)利人不得保留專有部分所有權(quán)而抵押其共有部分，也不得保留成員

36、權(quán)而轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)與共有權(quán)。 1、建筑物區(qū)分所有權(quán)人在轉(zhuǎn)讓房屋時，其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人不享有優(yōu)先購買權(quán)（轉(zhuǎn)讓商品房時，即使同等條件，想賣給誰就賣給誰）。 2、業(yè)主大會的決議 （1）一般決議：1/2＋1/2 ①制定和修改業(yè)主會議議事規(guī)則 ②制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約 ③選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員 ④ 選聘和解聘物業(yè)服務(wù)機構(gòu)或者其他管理人 【鏈】決議方式：應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且 占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 （2）特別決議：2/3＋2/3 ①籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金 ②改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施 【鏈】決議方式

37、：應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2／3以上的業(yè)主 且占總?cè)藬?shù)2／3以上的業(yè)主同意。 （三）共有 1、按份共有 （1）占有、使用和收益 ①按份共有人按照預(yù)先確定的份額分別對共有財產(chǎn)享有占有、使用和收益的權(quán)利，但對共有財產(chǎn)的使用，應(yīng)由全體共有人協(xié)商決定。 ②按份共有人死亡以后，其份額可以作為遺產(chǎn)由繼承人繼承或受遺贈人獲得。 （2）處分（重點） 按份共有人有權(quán)自由處分自己的共有份額，無需取得其他共有人的“同意”，但是共有人將份額出讓給共有人以外的第三人時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。 【鏈】若甲的優(yōu)先購買權(quán)是基于按份共有關(guān)系（物權(quán)），乙的優(yōu)先購買權(quán)是基于租賃合同（債權(quán)）

38、，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原理，甲的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于乙的優(yōu)先購買權(quán)。 2、共同共有（夫妻財產(chǎn)） （1）占有、使用 共有人對共有財產(chǎn)不分份額地享有權(quán)利，對共有財產(chǎn)享有平等的占有、使用權(quán)。 （2）收益 對共有財產(chǎn)的收益，不是按比例分配，而是共同享用。 （3）處分 對共有財產(chǎn)的處分，必須征得全體共有人的同意。 【解】共同共有關(guān)系終止，才能確定份額，分割共有財產(chǎn)。 【解】共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為“按份共有”。 【解】無論是按份共有還是共同共有，都不是對物的某一部分享有所有權(quán)，所有權(quán)及于物的整體，在分割之

39、前不存在物的“應(yīng)有部分”的說法。 3、共有物的處分及分割 （1）共有物的處分 ①處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。 ②一個或幾個共有人未經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意或者其他共同共有人同意，擅自處分共有財產(chǎn)的，其處分行為應(yīng)當作為效力待定的民事行為處理。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應(yīng)當維護第三人的合法權(quán)益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。 ③根據(jù)法律規(guī)定或依據(jù)共有人之間的協(xié)議，可以由某個共有人代表或代理全體共有人處分共有財產(chǎn)。無權(quán)代表或代理的共有人

40、擅自處分共有財產(chǎn)的，如果其他共有人明知而不提出異議，視為其同意。 （2）費用的承擔 對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔， 共同共有人共同負擔。 （3）共有財產(chǎn)的分割 共有財產(chǎn)分割以后，共有關(guān)系歸于消滅。不管是就原物進行分割還是變價分割，各共有人就分得的財產(chǎn)取得單獨的所有權(quán)。 4、共有的對外關(guān)系 （1）對外承擔連帶責任 因共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。 （2）對內(nèi)追償 償還債務(wù)超過自己應(yīng)當承擔

41、份額的按份共有人，有權(quán)向其他共有人追償。 （四）相鄰關(guān)系 1、因通行而產(chǎn)生的相鄰關(guān)系 2、因用水、排水產(chǎn)生的相鄰關(guān)系 3、因修建施工、防險發(fā)生的相鄰關(guān)系 4、因通風(fēng)、采光而產(chǎn)生的相鄰關(guān)系 5、因不可量物（大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)）產(chǎn)生的相鄰關(guān)系 【解】相鄰關(guān)系是指兩個或兩個以上相互毗鄰的不動產(chǎn)的“所有人或使用人”，在行使不動產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)時，因相鄰，各方應(yīng)當給予便利和接受限制而發(fā)生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。 【解】相鄰各方修建房屋和其他建筑物，必須與鄰居保持適當距離，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標準，不得妨礙鄰居的通風(fēng)和采光。 三、用益物權(quán) 【解】用益物

42、權(quán)是對“他人所有”的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。 【解】用益物權(quán)包括：土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、自然資源使用權(quán)。 【解】 （1）用益物權(quán)以對標的物的“使用、收益”為主要內(nèi)容，并以對物的“占有”為前提；而擔保物權(quán)中的抵押權(quán)不以物的占有為前提，質(zhì)押權(quán)、留置權(quán)雖移轉(zhuǎn)占有，但這種占有的目的在于權(quán)利保持和公示，而非在于標的物的使用 （2）用益物權(quán)除地役權(quán)外，均為主物權(quán)，擔保物權(quán)為從物權(quán) （3）用益物權(quán)是他物權(quán)、有期限物權(quán)，所有權(quán)則沒有期限的問題。 （一）土地承包經(jīng)營權(quán) 土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包“合同生效時”設(shè)立?！窘狻客恋爻邪?jīng)營權(quán)自“合同生

43、效時”設(shè)立，只是未經(jīng)登記的， 不得對抗善意第三人。 （二）建設(shè)用地使用權(quán) 1、登記生效 建設(shè)用地使用權(quán)的取得必須向登記機構(gòu)辦理登記，登記是建設(shè)用地使用權(quán)生效的條件。 2、“房隨地走、地隨房走、房地一體”的流轉(zhuǎn)規(guī)則 （1）建設(shè)用地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與時，附著于該土地上的建筑物一并處分。 （2）當建筑物轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與時，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。 （三）地役權(quán) 1、地役權(quán)的設(shè)立 地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當事人要求登記的，可以向登記機構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記的，不得對抗善意第三人。 2、地役權(quán)的期限 地役權(quán)的期限由當事人約定，但

44、不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。 3、地役權(quán)的從屬性 地役權(quán)不得與需役地相分離單獨轉(zhuǎn)讓，不得單獨設(shè)定抵押。 4、地役權(quán)的不可分性 地役權(quán)存在于需役地和供役地的全部，不能分割為各個部分或僅僅以一部分而單獨存在。 5、地役權(quán)的效力 （1）土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負擔地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)時，該土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負擔已設(shè)立的地役權(quán)。 【解】先設(shè)立地役權(quán)，后承包的，承包人享有地役權(quán)。（2）土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使 用權(quán)的，未經(jīng)上述用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。 【解】

45、先承包的，必須經(jīng)承包人同意，才能設(shè)立地役權(quán)。 （3）需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時享有地役權(quán)。 （4）供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對受讓人具有約束力。（要看是否登記） 6、地役權(quán)的消滅 如果地役權(quán)人濫用地役權(quán)或者約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)2次催告未支付費用的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除合同使得地役權(quán)消滅。 7、地役權(quán)與相鄰關(guān)系的區(qū)別 （1）二者的性質(zhì)不同。相鄰權(quán)不是一項獨立的民事權(quán)利，更非獨立的他物權(quán)；而地役權(quán)是一種物權(quán)，它是歸屬于需役地人的一種用益物權(quán)。

46、 （2）兩者的設(shè)立方式不同。相鄰關(guān)系是法定的，不需要登記程序；地役權(quán)是由當事人各方通過合同約定設(shè)立，沒有經(jīng)過登記程序，不能對抗善意第三人。 （3）兩者的內(nèi)容不同。地役權(quán)的設(shè)立是為了使不動產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利得到更好的行使，是一個比較高的標準；而相鄰關(guān)系則是為了達到使用的最低標準。 （4）相鄰關(guān)系強調(diào)相鄰，地役權(quán)不一定相鄰。雖然地役權(quán)多發(fā)生在相鄰不動產(chǎn)之間，但也可以發(fā)生在不相鄰的不動產(chǎn)之間。 （5）相鄰關(guān)系的權(quán)利取得是無償?shù)模匾蹤?quán)合同是有償?shù)摹? 四、擔保物權(quán)制度 （一）抵押 1、擔保物權(quán)的特征 （1）從屬性 ①擔保物權(quán)不得與主債權(quán)分離而單獨轉(zhuǎn)讓。 ②主債權(quán)全部消滅，擔保物權(quán)也歸

47、于消滅；主債權(quán)部分消滅時，基于擔保物權(quán)的不可分性，擔保物權(quán)并不部分消滅。 （2）不可分性 擔保物權(quán)的不可分性，是指擔保物的全部擔保債權(quán)的各部分以及擔保物的各部分擔保債權(quán)的全部。 ①債權(quán)未受全部清償前，擔保權(quán)人可就擔保物的“全部”行使權(quán)利。 ②債權(quán)部分消滅時，債權(quán)人仍就未清償部分的債權(quán)對擔保權(quán)的“全部”行使權(quán)利。 ③擔保物部分滅失，殘存部分仍擔保債權(quán)全部。 （3）物上代位性 在擔保期間，如果擔保財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收的，擔保物權(quán)人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金優(yōu)先受償。 2、抵押權(quán)的設(shè)定 （1）抵押權(quán)的取得，可以基于法律行為（簽訂抵押合同），也可以基于事實行為（繼承或者

48、善意取得抵押權(quán)）。抵押權(quán)的設(shè)定是指基于法律行為取得抵押權(quán)。 （2）訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人不得約定在債務(wù)履行期限屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)直接歸債權(quán)人所有；但該條款的無效不影響抵押合同其他條款的效力。 【鏈】質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與出質(zhì)人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時質(zhì)押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有，但“流質(zhì)條款”的無效不影響質(zhì)押合同其他部分的效力。 3、抵押物 （1）學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施，不能抵押；但當事人以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施以外的財產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，人民法院可以認定抵押有效。 （2）所有權(quán)、使用權(quán)不明

49、或者有爭議的財產(chǎn)，不能抵押。 （3）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)，不能抵押；已經(jīng)設(shè)定抵押的財產(chǎn)被查封、扣壓的，不影響抵押權(quán)的效力。 （4）經(jīng)法定程序確認為違法、違章的建筑物，不能抵押。 （5）城市房地產(chǎn)：“房隨地走、地隨房走” 以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押；以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。 （6）農(nóng)村集體土地：只能“地隨房走”、不能“房隨地走” 鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得“單獨”抵押；以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。在實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。 （

50、7）以城市房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，土地上新增的房屋不屬于抵押物。抵押權(quán)實現(xiàn)時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同變價，但對新增房屋的變價所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。 （8）當事人以農(nóng)作物和與其尚未分離的土地使用權(quán)同時抵押的，土地使用權(quán)部分的抵押無效（耕地不能抵押）。 （9）只有以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的“荒地”等土地承包經(jīng)營權(quán)，才可以抵押。 4、抵押登記 （1）必須登記、登記生效 ①建筑物和其他土地附著物 ②建設(shè)用地使用權(quán) ③ 以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得荒地等土地承包經(jīng)營權(quán) ④正在建造的建筑物 【解】不動產(chǎn)的抵押必須辦理抵押物登記，抵押權(quán)自登記之日起設(shè)立。如果當

51、事人未辦理登記，只是抵押權(quán)未設(shè)立，但不影響抵押合同的生效。考生應(yīng)注意的是：抵押合同自簽訂之日起成立并生效，是否登記不影響抵押合同的生效，只影響抵押權(quán)的設(shè)立。 （2）可以不登記，但登記了可以對抗第三人 當事人以生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品，正在建造的船舶、航空器，交通運輸工具設(shè)定抵押，抵押權(quán)自抵押合同生效時（簽訂時）設(shè)立。但未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 5、抵押權(quán)的效力 （1）抵押人的權(quán)利 ①占有權(quán) 抵押設(shè)定后，除法律和合同另有約定以外，抵押人有權(quán)繼續(xù)占有抵押物，并有權(quán)取得抵押物的孳息。但是，債務(wù)人不履行到期債務(wù)致使抵押財產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押

52、財產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當清償法定孳息的義務(wù)人的除外。 【注】抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財產(chǎn)的天然孳息或法定孳息，并非取得該孳息的所有權(quán)，而是將孳息一并計入抵押財產(chǎn)。抵押財產(chǎn)和孳息出售價款超過債權(quán)部分仍屬于抵押人。 ②收益權(quán) 如果出租在先，抵押在后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效；如果抵押權(quán)設(shè)定在先，出租在后，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。（但抵押人應(yīng)賠償租賃人的損失） 【解】 A．先抵押后出租的，抵押權(quán)優(yōu)先 B．先出租后抵押的，租賃合同優(yōu)先。 ③處分權(quán) 抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人“同意”轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人

53、提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。 （2）抵押權(quán)人的權(quán)利 ①放棄抵押權(quán) 主債務(wù)人以自己的財產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人放棄該抵押權(quán)的，其他擔保人在抵押權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。 ②抵押權(quán)順位的變更 抵押權(quán)人與抵押人或抵押權(quán)人之間可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位以及被擔保的債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容，但抵押權(quán)的變更，未經(jīng)其他抵押權(quán)人書面同意，不得對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。 6、抵押權(quán)的實現(xiàn) （1）擔保物權(quán)（抵押、質(zhì)押、

54、留置）的擔保范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產(chǎn)（質(zhì)押、留置）和實現(xiàn)擔保物權(quán)的費用。當事人另有約定的，按照約定。 （2）債務(wù)人不履行到期債務(wù)時，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當知道撤銷事由之日起1年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。 （3）抵押物拍賣價款的清償順序： ① 實現(xiàn)抵押權(quán)的費用 ②主債權(quán)的利息 ③主債權(quán)。 7、物權(quán)重合時的清償順序 （1）同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人設(shè)定抵押時的清償順序 ①抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；

55、如果當事人同一天在不同的法定登記部門辦理抵押物登記的，視為順序相同。 ②抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償。 ③抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。 （2）順序在先的抵押權(quán)與該財產(chǎn)的所有權(quán)歸屬一人時，該財產(chǎn)的所有權(quán)人可以以其抵押權(quán)對抗順序在后的抵押權(quán)。 （3）同一財產(chǎn)法定登記的抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)并存時，抵押權(quán)人優(yōu)先于質(zhì)權(quán)人受償；同一財產(chǎn)抵押權(quán)與留置權(quán)并存時，留置權(quán)人優(yōu)先于抵押權(quán)人受償。 【解】留置權(quán)（法定擔保物權(quán)）> 法定登記的抵押權(quán)（登記公示）> 質(zhì)權(quán)（交付公示）> 未登記的抵押權(quán)（未經(jīng)公示）。 （4）如果同一財產(chǎn)有抵押權(quán)與《合同法》第286條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)并存時，《合同法》第286條規(guī)定

56、的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。 【《合同法》第286條】建設(shè)工程合同的發(fā)包人未按照約定支付工程價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣，建筑工程的價款享有優(yōu)先受償權(quán)。承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。 8、最高額抵押 （1）抵押權(quán)人的債權(quán)在下列情況下確定： ①約定的債權(quán)確定期間屆滿 ②沒有約定債權(quán)確定期間，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)定之日起滿2年后請求確定債權(quán) ③新的債權(quán)不可能發(fā)生 ④抵押財產(chǎn)被查封、扣押 ⑤債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷 （2）最高額抵押擔保的債權(quán)

57、確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，但當事人另有約定的除外。 9、浮動抵押經(jīng)當事人書面協(xié)議，企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有的以及“將有的”（浮動）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形（抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷），債權(quán)人有權(quán)就實現(xiàn)抵押權(quán)時的動產(chǎn)優(yōu)先受償。 （1）動產(chǎn)的浮動抵押僅限于特定的主體設(shè)立，即企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者。 （2）浮動抵押的設(shè)立以合同生效為條件（合同生效、抵押權(quán)設(shè)立） ，不以登記為要件。但是，不登記的不得對抗善意第三人。 （二）質(zhì)押 1、動產(chǎn)質(zhì)押 （1）質(zhì)權(quán)自質(zhì)物“移交”給質(zhì)權(quán)

58、人占有時設(shè)立。 （2）出質(zhì)人以間接占有的財產(chǎn)出質(zhì)的，書面通知送達占有人時視為移交。 （3）出質(zhì)人以其不具有所有權(quán)但合法占有的動產(chǎn)出質(zhì)的，法律保護善意質(zhì)權(quán)人的權(quán)利。善意質(zhì)權(quán)人行使質(zhì)權(quán)給動產(chǎn)所有人造成損失的，由出質(zhì)人承擔賠償責任。 （4）動產(chǎn)質(zhì)押設(shè)立后，在主債務(wù)清償以前，質(zhì)權(quán)人有權(quán)占有質(zhì)物，并有權(quán)收取質(zhì)物所生的孳息。質(zhì)權(quán)人收取孳息，并非取得孳息的所有權(quán)，而是將孳息作為質(zhì)押標的。 （5）質(zhì)權(quán)人在質(zhì)權(quán)存續(xù)期間，為擔保自己的債務(wù)，經(jīng)出質(zhì)人同意， 以其所占有的質(zhì)物為第三人設(shè)定質(zhì)權(quán)的，應(yīng)當在原質(zhì)權(quán)所擔保的債權(quán)范圍之內(nèi)，超過的部分不具有優(yōu)先受償?shù)男Я?；轉(zhuǎn)質(zhì)權(quán)的效力優(yōu)于原質(zhì)權(quán)。 ★注意轉(zhuǎn)質(zhì)適用規(guī)定3

59、。 【案】甲欠乙10萬元，雙方約定9月1日還錢，甲將自己的小汽車出質(zhì)給乙。乙欠丙8萬元，雙方約定8月20日還錢。在征得甲同意后，乙將該汽車又出質(zhì)給丙。后來，債務(wù)人甲、乙均不能還錢。如果小汽車的拍賣價款為11萬元，則丙先拿走8萬元（轉(zhuǎn)質(zhì)權(quán)的效力優(yōu)于原質(zhì)權(quán)），2萬元歸乙（優(yōu)先受償），1萬元歸甲。 2、權(quán)利質(zhì)押 （1）有價證券的質(zhì)押：交付（登記）設(shè)立 ①以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自權(quán)利憑證交付之日起設(shè)立；沒有權(quán)利憑證的，質(zhì)權(quán)自有關(guān)部門辦理出質(zhì)登記時設(shè)立。 ②以票據(jù)、債券、存單、倉單、提單出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)人再轉(zhuǎn)讓或者質(zhì)押的無效。 （2）基金份額、股權(quán)的質(zhì)押：登

60、記設(shè)立 ①以基金份額、證券登記結(jié)算機構(gòu)登記的股權(quán)出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自證券登記結(jié)算機構(gòu)辦理出質(zhì)登記時設(shè)立。（上市公司） ②以其他股權(quán)出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自工商行政管理部門辦理出質(zhì)登記時 設(shè)立。（非上市公司） （3）知識產(chǎn)權(quán)的質(zhì)押：登記設(shè)立 ①設(shè)定質(zhì)押的知識產(chǎn)權(quán)僅限于可以轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)權(quán)，以知識產(chǎn)權(quán)中的人身權(quán)設(shè)定質(zhì)押無效。 ②設(shè)定質(zhì)權(quán)后，未經(jīng)質(zhì)權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓或者許可他人使用。未經(jīng)許可轉(zhuǎn)讓或者許可他人使用，應(yīng)當認定為無效。因此給質(zhì)權(quán)人或者第三人造成損失的，由出質(zhì)人承擔民事責任。 （4）應(yīng)收賬款的質(zhì)押：登記設(shè)立 質(zhì)權(quán)自信貸征信機構(gòu)辦理出質(zhì)登記時設(shè)立。應(yīng)收賬款出質(zhì)后，不得轉(zhuǎn)讓，但經(jīng)出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人協(xié)商同意

61、的除外。 ★登記在物權(quán)變動中的地位 動產(chǎn) 一般動產(chǎn)的所有權(quán) 交付生效 船舶、航空器、機動車的所有權(quán) 交付生效、登記對抗 動產(chǎn)的抵押權(quán) 合同生效、登記對抗 動產(chǎn)的質(zhì)權(quán) 交付生效 不動產(chǎn) 房屋的所有權(quán) 登記生效 房屋的抵押權(quán) 建設(shè)用地使用權(quán)的取得 建設(shè)用地使用權(quán)的抵押 土地承包經(jīng)營權(quán) 登記對抗 地役權(quán) 宅基地使用權(quán) 權(quán)利質(zhì)押 基金份額、股權(quán)的質(zhì)押 登記生效 知識產(chǎn)權(quán)的質(zhì)押 應(yīng)收賬款的質(zhì)押 票據(jù)、債權(quán)、存單、提單的質(zhì)押 交付（登記）生效 （三）留置 1、留置權(quán)屬于法定的擔保物權(quán) 留置權(quán)只有在符合法律規(guī)定的條件時產(chǎn)生，并非依當事人

62、約定產(chǎn)生；但當事人可以通過合同約定排除留置權(quán)的適用。 2、留置權(quán)的善意取得 如果債權(quán)人合法占有債務(wù)人交付的動產(chǎn)時，不知債務(wù)人無處分該動產(chǎn)的權(quán)利，債權(quán)人仍可以行使留置權(quán)。 【鏈】出質(zhì)人以其不具有所有權(quán)但合法占有的動產(chǎn)出質(zhì)的，法律保護善意質(zhì)權(quán)人的權(quán)利。善意質(zhì)權(quán)人行使質(zhì)權(quán)給動產(chǎn)所有人造成損失的，由出質(zhì)人承擔賠償責任。 3、留置權(quán)的適用范圍 （1）債權(quán)人留置的動產(chǎn)，應(yīng)當與債權(quán)屬于同一法律關(guān)系，但企業(yè)之間留置的除外。 （2）留置權(quán)的適用范圍不再局限于特定的合同關(guān)系，其他的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，如不當?shù)美o因管理等法律關(guān)系也可以產(chǎn)生留置權(quán)。 【解】在“承攬合同、運輸合同、保管合同、倉儲合同、行紀合

63、同”中可以產(chǎn)生留置權(quán)。 【解】對于企業(yè)之間留置權(quán)的行使，可以不以同一債權(quán)債務(wù)關(guān)系為要件。 4、留置權(quán)的效力 （1）留置權(quán)的效力還及于從物、孳息和代位物。 【解】質(zhì)權(quán)、留置權(quán)的效力及于孳息，但抵押權(quán)一般不及于孳息。只有債務(wù)人不履行到期債務(wù)致使抵押財產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人才有權(quán)收取該抵押財產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息。 （2）同一動產(chǎn)上已設(shè)立抵押權(quán)或者質(zhì)權(quán)，該動產(chǎn)又被留置的，留置權(quán)人優(yōu)先受償。 5、留置權(quán)的行使 （1）留置標的物 債權(quán)人在其債權(quán)沒有得到清償，有權(quán)留置債務(wù)人的財產(chǎn)，并給債務(wù)人確定一個“2個月以上”的履行期限。 （2）優(yōu)先受償 債務(wù)人超過規(guī)定的期限仍不履行其債務(wù)時，留置權(quán)人可依法以留置物折價或拍賣、變賣所得價款優(yōu)先受償。