理想國(guó)際大廈房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告.doc

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房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 報(bào) 告 項(xiàng) 目 名 稱：海淀區(qū)北四環(huán)西路58號(hào) 理想國(guó)際大廈房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估 委 托 方: 北京中物理想房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 估 價(jià) 方: ***************** 估 價(jià) 人 員： *** *** 估 價(jià) 日 期： 二○○九年四月三日至四月八日 估價(jià)報(bào)告編號(hào)：**【2009】估字第09003號(hào)  目 錄 致委托方的函—————————————————— 1 估價(jià)師聲明——————————————————— 2 估價(jià)的假設(shè)和限制條件—————————————— 3-4 估價(jià)結(jié)果報(bào)告—————————————————— 5-14 一、委托估價(jià)方 二、受托估價(jià)方 三、估價(jià)對(duì)象概況 四、估價(jià)目的 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 六、價(jià)格定義 七、估價(jià)依據(jù) 八、估價(jià)原則 九、估價(jià)方法 十、估價(jià)結(jié)果 十一、估價(jià)人員 十二、估價(jià)作業(yè)日期 十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 估價(jià)技術(shù)報(bào)告———————————————— 15-33 一、 個(gè)別因素分析 二、 區(qū)域因素分析 三、 市場(chǎng)背景分析 四、 最高最佳使用分析 五、 估價(jià)方法選用 六、 估價(jià)測(cè)算過程 七、 估價(jià)結(jié)果確定 附 件————————————————————34 致委托方函 北京中物理想房地產(chǎn)開發(fā)有限公司： 受貴公司委托，我公司對(duì)位于海淀區(qū)北四環(huán)西路58號(hào)理想國(guó)際大廈的房屋（建筑面積70767.59平方米）及其相應(yīng)的國(guó)有出讓土地使用權(quán)（土地面積7867.43平方米）在現(xiàn)狀利用條件下的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，為貴公司辦理抵押貸款手續(xù)提供房地產(chǎn)價(jià)格參考依據(jù)。 評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照評(píng)估工作程序，利用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，確定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年4月3日的價(jià)格結(jié)果為： 房地產(chǎn)總價(jià)：159279.54萬元 大 寫：壹拾伍億玖仟貳佰柒拾玖萬伍仟肆佰元整 樓面單價(jià)：22507元/平方米 其中： （1） 國(guó)有出讓土地使用權(quán)價(jià)格：102032.62萬元 （2） 房屋價(jià)格：57246.92萬元 順致 商祺 ************************* 二○○九年四月八日  估 價(jià) 師 聲 明 我們鄭重聲明： 1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。 4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 50291-1999）《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。 5、評(píng)估人員在委托方人員的陪同下已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。 6、沒有人對(duì)本報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。 7、本評(píng)估報(bào)告由*****************負(fù)責(zé)解釋。 8、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意,本報(bào)告的全部或任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。 估價(jià)師簽名： 姓 名 證 號(hào) 簽 名 *** ******** *** ********  估價(jià)的假設(shè)和限制條件 1.委托方提供的資料屬實(shí)。并且提供了與本次評(píng)估有關(guān)的所有資料，沒有保留、隱瞞。 2.委托方合法取得國(guó)有出讓土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)。 3.在估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開、平等、自愿的交易市場(chǎng)。 4.任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。 5.本次估價(jià)結(jié)果未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。 6.本報(bào)告評(píng)估基準(zhǔn)日為現(xiàn)場(chǎng)勘察日，報(bào)告中所描述的估價(jià)對(duì)象狀況均為評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)場(chǎng)狀況。 7.本次估價(jià)對(duì)象為海淀區(qū)北四環(huán)西路58號(hào)理想國(guó)際大廈的房地產(chǎn)。 8.報(bào)告中的土地權(quán)屬、面積等均以委托方提供的《國(guó)有土地使用證》【京海國(guó)用（2004出）第1833號(hào)】為依據(jù)，估價(jià)對(duì)象土地面積7867.43平方米。如上述情況發(fā)生變化，評(píng)估結(jié)果須做相應(yīng)調(diào)整。 9.房屋建筑物權(quán)屬、面積、結(jié)構(gòu)、建成年代等均以委托方提供的《房屋所有權(quán)證》【京房權(quán)證海其字第010258號(hào)】為依據(jù)，房屋建筑面積70767.59平方米。如上述情況發(fā)生變化，評(píng)估結(jié)果須做相應(yīng)調(diào)整。 10.根據(jù)委托方提供的《房屋所有權(quán)證》【京房權(quán)證海其字第010258號(hào)】記載，估價(jià)對(duì)象已全部設(shè)定抵押權(quán)，在本評(píng)估基準(zhǔn)日尚未解押。本次評(píng)估結(jié)果為假設(shè)估價(jià)對(duì)象在本評(píng)估基準(zhǔn)日未設(shè)定抵押權(quán)條件下的房地產(chǎn)價(jià)格。利用本報(bào)告評(píng)估結(jié)果的前提條件是原抵押權(quán)必須全部解押。在此提請(qǐng)本報(bào)告使用者注意。 11.本報(bào)告評(píng)估目的是為委托方辦理抵押貸款手續(xù)提供房地產(chǎn)價(jià)格參考依據(jù)，不作其他評(píng)估目的之用。如果評(píng)估條件或目的發(fā)生變化，該價(jià)格需作相應(yīng)調(diào)整。 12.本次評(píng)估是根據(jù)房地產(chǎn)實(shí)際用途確定房地產(chǎn)價(jià)格結(jié)果。如上述情況發(fā)生變化，評(píng)估結(jié)果須做相應(yīng)調(diào)整。 13.本次評(píng)估結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在現(xiàn)狀利用條件下的公開市場(chǎng)價(jià)格。  估　價(jià)　結(jié) 果 報(bào)　告 一、委托方 公司名稱：北京中物理想房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 公司地址: 北京市海淀區(qū)北四環(huán)路58號(hào)理想國(guó)際大廈506A室 法定代表人：王力新 二、估價(jià)方 單位名稱: ******************** 單位地址：****************************** 資格證書號(hào)：*************** 法定代表人：*** 聯(lián) 系 人: *** 聯(lián) 系 電 話：******** 三、估價(jià)對(duì)象 1、個(gè)別因素 根據(jù)委托方提供的《國(guó)有土地使用證》【京海國(guó)用（2004出）第1833號(hào)】及相關(guān)資料，估價(jià)對(duì)象為位于海淀區(qū)北四環(huán)西路58號(hào)（海淀區(qū)中關(guān)村西區(qū)I區(qū)2號(hào)地塊）的理想國(guó)際大廈，土地面積7867.43平方米，土地使用權(quán)人為北京中物理想房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，科貿(mào)綜合用途，國(guó)有出讓土地使用權(quán)，出讓年限至2051年3月19日止，自本評(píng)估基準(zhǔn)日起剩余使用年限為42年。圖號(hào)為Ⅳ-1-4-73（2），地號(hào)為0312013001007。宗地四至：東至海淀鎮(zhèn)中路，南至規(guī)劃一號(hào)路，西至規(guī)劃五號(hào)路，北至北四環(huán)西路。宗地規(guī)整，便于綜合利用。位于北京市綜合用途三級(jí)地價(jià)區(qū)。 估價(jià)對(duì)象距離市中心約15公里。 估價(jià)對(duì)象紅線外基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣），具體情況如下： ①通路：北四環(huán)路； ②供電：市政電網(wǎng)供電； ③供水：市政供水管網(wǎng)供水； ④排水：排入市政污水管網(wǎng)； ⑤通訊：接市政通訊網(wǎng)； ⑥供暖：市政供暖管網(wǎng)供暖； ⑦供氣：接市政天然氣管網(wǎng)。 根據(jù)委托方提供的《房屋所有權(quán)證》【京房權(quán)證海其字第010258號(hào)】及相關(guān)資料，估價(jià)對(duì)象為位于海淀區(qū)北四環(huán)西路58號(hào)的理想國(guó)際大廈，建筑面積合計(jì)70767.59平方米（詳見下表）。 估價(jià)對(duì)象情況一覽表 序號(hào) 層次 建筑面積（m2） 用途 備注 1 5-18 47725.63 辦公 　 2 4 3328.50 辦公 　 3 3 3698.58 辦公 　 4 2 2766.18 辦公 　 5 1 1553.00 商業(yè) 　 6 -1 2800.22 餐飲 　 小計(jì) 61872.11 7 -2 3493.73 停車場(chǎng) 　車位115個(gè) 8 -3 5401.75 停車場(chǎng) 　車位145個(gè) 小計(jì) 8895.48 合計(jì) 　 70767.59 　 　 估價(jià)對(duì)象紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通一平”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣，紅線內(nèi)土地平整） 估價(jià)對(duì)象為一座地上18層、地下4層的綜合大廈，建成于2006年，鋼混結(jié)構(gòu),總建筑面積70767.59平方米。 理想國(guó)際大廈由巴馬丹拿公司進(jìn)行設(shè)計(jì)，采用低柱網(wǎng)、大跨度的框架剪力墻結(jié)構(gòu)；8層中部做中庭，瀑布幕墻；首層層高5.5米，標(biāo)準(zhǔn)層層高3.85米。 理想國(guó)際大廈由戴德梁行物業(yè)管理有限公司進(jìn)行物業(yè)管理。 美國(guó)江森中央空調(diào)系統(tǒng)；地下車位320個(gè)，地上車位30個(gè)。 建筑物裝修情況: 外墻：金屬鋁板及鍍膜LOW—E玻璃半隱框中空玻璃幕墻，配不銹鋼點(diǎn)接式鋼化玻璃幕墻。落地不銹鋼旋轉(zhuǎn)玻璃門。 地面：大堂、電梯廳為微晶石地面，過道局部為化纖地毯，局部部為地磚地面，地下車庫地面為環(huán)氧樹脂噴刷，局部設(shè)金剛砂防滑條。 內(nèi)墻：大堂及電梯廳為微晶石墻面，過道局部為鋁扣板墻面，局部墻面刷乳膠漆，部分做木格柵裝飾。 天花板：部分樓層為輕鋼龍骨吸音板吊頂，部分為輕鋼龍骨鋁扣板吊頂，局部為塑鋼板吊頂和輕鋼龍骨防火石棉板吊頂。 設(shè)備配套：設(shè)置煙感防火自動(dòng)噴淋系統(tǒng)及美國(guó)江森中央空調(diào)系統(tǒng)。 電梯：日本原裝三菱客梯12部，消防梯（兼作貨梯）兩部，貨梯一部。 根據(jù)委托方提供的資料，地下二、三車庫建筑面積8895.48平方米，車位260個(gè)。 理想國(guó)際大廈主要為物業(yè)租賃，根據(jù)委托方提供的資料及估價(jià)人員的現(xiàn)場(chǎng)勘察，承租人分別有銷售寶馬汽車的北京京寶汽車銷售有限公司、花旗銀行（中國(guó)）有限公司、中國(guó)銀行北京海淀支行、北京航天長(zhǎng)峰服務(wù)公司、新浪網(wǎng)、美國(guó)易科認(rèn)證集團(tuán)公司、地球七洲（香港）有限公司、三星（中國(guó)）投資有限公司等著名公司或金融機(jī)構(gòu)，均為高層次租戶。 根據(jù)委托方提供的《房屋所有權(quán)證》【京房權(quán)證海其字第010258號(hào)】記載，估價(jià)對(duì)象已全部設(shè)定抵押權(quán)，在本評(píng)估基準(zhǔn)日尚未解押。本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象在本評(píng)估基準(zhǔn)日不存在抵押、擔(dān)保、糾紛、訴訟等他項(xiàng)權(quán)利。 2、區(qū)域因素 海淀區(qū)是北京十八個(gè)區(qū)縣之一，位于北京市西北部，占地面積430平方公里，戶籍人口157萬人。轄22個(gè)街道辦事處，11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。古時(shí)海淀鎮(zhèn)附近為一片淺湖水淀，1954年6月“海淀區(qū)”作為行政區(qū)劃名稱正式在牌圖上出現(xiàn)。海淀區(qū)地勢(shì)西高東低，西部山區(qū)屬太行山余脈，山地面積占總面積的15％；東、西部為平原，境內(nèi)河道長(zhǎng)度119．8公里。屬溫帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，年平均氣溫11．6℃，日照數(shù)2662小時(shí)，無霜期211余天，平均降水量628．9毫米。境內(nèi)有大小河流10條，總長(zhǎng)度119.8公里，主要水系有高粱河、清河、萬泉河、南長(zhǎng)河、小月河、南沙河、北沙河及人工開鑿的永定河引水渠和京密引水渠，還有昆明湖、玉淵潭、紫竹院湖、上莊水庫等。 海淀區(qū)是著名的文化教育區(qū)。作為解放后國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)的文化教育科研基地，區(qū)內(nèi)駐有北京大學(xué)、清華大學(xué)等39所普通高等院校、22所各類成人高等院校和眾多民辦院校，在校大學(xué)生人數(shù)占全市的79％；駐有中央、市屬及區(qū)屬科研單位219個(gè)，中國(guó)科學(xué)院41個(gè)研究所大部分均在海淀，擁有各類專業(yè)技術(shù)人員20余萬人，住區(qū)兩院院士335人；有中小學(xué)246所，每年考入高校的學(xué)生均在5000人以上，占全市高考錄取人數(shù)的1/4以上。區(qū)內(nèi)科研力量、科學(xué)儀器設(shè)備、圖書情報(bào)信息、科研成果等均高度密集。 海淀區(qū)是著名的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。在經(jīng)歷了“中關(guān)村電子一條街”的萌芽期、1988年成立全國(guó)第一家國(guó)家級(jí)新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的超速增長(zhǎng)期后，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的支柱和首都經(jīng)濟(jì)的龍頭，逐步形成電子信息、光機(jī)電一體化等四大支柱產(chǎn)業(yè)，建成上地信息產(chǎn)業(yè)基地和中關(guān)村大街科技經(jīng)濟(jì)帶。1999年國(guó)務(wù)院頒布關(guān)于加快中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)的批復(fù)后，海淀區(qū)成為中關(guān)村科技園區(qū)中心區(qū)和大部分發(fā)展區(qū)、以及“一區(qū)五園”中最大的海淀園的所在地，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入一個(gè)新的歷史時(shí)期。 海淀區(qū)是著名的風(fēng)景旅游區(qū)。區(qū)內(nèi)名勝古跡眾多，園林風(fēng)光宜人，旅游資源豐富，人居環(huán)境良好。有各關(guān)文物點(diǎn)700余處，其中國(guó)家級(jí)重點(diǎn)保護(hù)單位4處，北京市重點(diǎn)文物保護(hù)單位28處。 海淀區(qū)縱橫的交通以城市道路為主，并由鐵路和地下鐵路等交通設(shè)施組成。區(qū)內(nèi)鐵路共5條（段），總長(zhǎng)48公里。鐵路橋梁13座，火車站7個(gè)。其中：京包線16公里、西北環(huán)線16.6公里、京門線7公里、機(jī)場(chǎng)專線7.6公里。一線地鐵橫貫區(qū)境南部，長(zhǎng)7公里，有車站5個(gè)。全區(qū)有76條電車、汽車線路通達(dá)市區(qū)和全區(qū)各地。 委估房地產(chǎn)位于海淀區(qū)北路，影響地價(jià)的區(qū)域因素主要有： 道路交通條件：估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域主要有三環(huán)路、四環(huán)路、中關(guān)村大街等，附近有300路、302路、718路、830路等多路公交線路通過?？偟膩砜?，估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)位置較好，交通較為便利，道路通達(dá)條件較好。 辦公聚集度：估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域以學(xué)校、辦公、商業(yè)及住宅為主，辦公聚集度高。 市政基礎(chǔ)設(shè)施條件：估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的現(xiàn)狀各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施較完善，達(dá)到“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣）： 通路：有三環(huán)路、四環(huán)路、中關(guān)村大街等。 供電：市政電網(wǎng)供電； 供水：接市政供水管網(wǎng)； 排水：排入市政污水管網(wǎng)； 通訊：接入市政通訊網(wǎng)絡(luò)； 供暖：可接市政熱力管網(wǎng)； 供氣：可接市政天然氣管網(wǎng)。 環(huán)境條件：估價(jià)對(duì)象位于海淀區(qū)，綠化率較高，環(huán)境條件較好。 依據(jù)【京政發(fā)[2002]32號(hào)】文件的規(guī)定，估價(jià)對(duì)象位于北京市綜合（辦公）用途三級(jí)地價(jià)區(qū)。 3、市場(chǎng)背景分析 （1）地理位置與行政區(qū)劃 北京，我國(guó)的首都，是全國(guó)的政治中心和文化中心，經(jīng)濟(jì)上占有重要的地位。其地理坐標(biāo)，東經(jīng)11524～11730，北緯3938～4105。海拔43.71米，南北直線距離為170公里，東西直線距離為160公里。除東南部與天津市接壤外，周圍均與河北為鄰。 全市總面積16807.8平方公里，其中山區(qū)占9200平方公里，丘陵面積1200平方公里，平原面積占6408平方公里，分別占總面積的54.74%、7.14%、38.12%。 全市劃分為18個(gè)區(qū)縣，其中東城、西城、崇文、宣武四個(gè)區(qū)習(xí)慣上稱為城區(qū)；朝陽、海淀、豐臺(tái)、石景山四個(gè)區(qū)稱近郊區(qū)；門頭溝、房山區(qū)、通州區(qū)和大興、順義、懷柔、平谷、密云、昌平、延慶十個(gè)區(qū)縣為遠(yuǎn)郊區(qū)。18個(gè)區(qū)縣總稱為北京市或全市。 （2）自然環(huán)境 ①地質(zhì)地貌綜述 北京地處華北大平原西北邊緣，是平原與高原、山地的交接地帶。西部山地從拒馬河至南口一帶總稱西山，屬太行山脈；北部山地統(tǒng)稱軍都山， 屬古老的燕山山脈。山勢(shì)陡峭，山峰一般在海拔1000－1500米。與山交接的山地一般在海拔100－500米，主要為低山丘陵。東南部為平原，平坦開闊，與黃淮海平原連成片，海拔平均在20－60米之間。 ②氣候、水文 北京市地處中緯度，屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候。其特點(diǎn)是：春季干旱多風(fēng)，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥。 北京市是我國(guó)東部沿海少雨區(qū)之一，多年平均降水量640毫米左右。降水的年內(nèi)、年際間不平均，集中于7、8月份。 ③河流 全市貫穿5條大河，3條主要河流是：永定河，長(zhǎng)174公里；潮白河，長(zhǎng)90公里；北運(yùn)河，長(zhǎng)101公里，此外還有大清河、薊運(yùn)河兩大水系。 （3）北京市經(jīng)濟(jì)狀況 北京是我國(guó)的首都，是全國(guó)的政治、文化中心。隨著對(duì)外開放和改革的不斷深入，城市產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整日趨合理，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化，為突出首都的形象，九十年代以來，重點(diǎn)發(fā)展了旅游、商貿(mào)、高科技、金融、房地產(chǎn)等行業(yè)，并在近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)縣建設(shè)了若干個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)或工業(yè)開發(fā)區(qū)，吸引外來投資，發(fā)展北京經(jīng)濟(jì)。 近幾年，北京市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，城市建設(shè)方面成果顯著，房地產(chǎn)業(yè)也得到了大力發(fā)展。新經(jīng)濟(jì)、入世、奧運(yùn)等題材為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了新的契機(jī)。金融商務(wù)業(yè)、旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，刺激了整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍。隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整和整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的回升，房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。 四、估價(jià)目的 為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2009年4月3日 六、價(jià)值定義 根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)程并結(jié)合本項(xiàng)目的評(píng)估目的，設(shè)定： 估價(jià)對(duì)象土地價(jià)值為在估價(jià)基準(zhǔn)日2009年4月3日，實(shí)際和估價(jià)設(shè)定的開發(fā)程度為紅線外“七通”（通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣），紅線內(nèi)土地平整；實(shí)際用途為綜合（辦公），估價(jià)設(shè)定用途為綜合（辦公），國(guó)有出讓土地使用權(quán)，出讓年限至2051年3月19日止，自本評(píng)估基準(zhǔn)日起剩余使用年限為42年并符合規(guī)劃條件下的土地使用權(quán)價(jià)格。 估價(jià)對(duì)象房屋價(jià)值為在估價(jià)基準(zhǔn)日2009年4月3日房屋建筑物在現(xiàn)狀利用條件下的公開市場(chǎng)價(jià)格。 七、估價(jià)依據(jù) 1、有關(guān)政策法規(guī)和文件： l 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 l 《中華人民共和國(guó)土地管理法》 l 《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法（修正）》 l 《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 l 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 l 北京市政府及房地產(chǎn)相關(guān)部門發(fā)布的有關(guān)文件 2、委托估價(jià)方提供的資料： l 《國(guó)有土地使用證》【京海國(guó)用（2004出）第1833號(hào)】 l 《房屋所有權(quán)證》【京房權(quán)證海其字第010258號(hào)】 l 委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照 l 有關(guān)評(píng)估的其它資料 3、受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料以及估價(jià)人員實(shí)地勘察所獲取的資料。 八、估價(jià)原則 我們?cè)诒敬喂纼r(jià)時(shí)遵循了以下原則： 1、合法原則 （1）估價(jià)對(duì)象具有合法的國(guó)有出讓土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)。 （2）采用收益法和市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)，估價(jià)對(duì)象的用途是合法的，符合城市規(guī)劃限制的要求。 2、最高最佳使用原則 由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其占有的房地產(chǎn)上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)。所以，房地產(chǎn)價(jià)格是以其效用作最有效發(fā)揮為前提的。根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際利用狀況及本次評(píng)估目的，綜合（辦公）用途為最有效利用方式。 3、替代原則 房地產(chǎn)價(jià)格遵循替代規(guī)律，某宗房地產(chǎn)的價(jià)格，受同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價(jià)格所牽制。有相同使用價(jià)值、有替代可能的房地產(chǎn)之間會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使其價(jià)格相互牽制而趨于一致。 4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 估價(jià)結(jié)論首先具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性，這主要是考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，在不同的時(shí)間點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量對(duì)其價(jià)值影響是不同的。所以，在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項(xiàng)的發(fā)生時(shí)點(diǎn)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致，應(yīng)當(dāng)折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值。 估價(jià)結(jié)論同時(shí)具有很強(qiáng)的時(shí)效性，這主要是考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)性，同一估價(jià)對(duì)象在不同時(shí)點(diǎn)會(huì)具有不同的市場(chǎng)價(jià)格。所以強(qiáng)調(diào)：估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不能將該估價(jià)結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象在其他時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。 九、估價(jià)方法 根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》），通行的房地產(chǎn)評(píng)估方法主要有市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照《規(guī)范》，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。 根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料以及受托方掌握的市場(chǎng)資料，在遵守有關(guān)法律法規(guī)、政策、符合評(píng)估的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上經(jīng)過評(píng)估人員的實(shí)地勘察和認(rèn)真分析，認(rèn)為：①房屋建筑物可采用成本法進(jìn)行評(píng)估；②鑒于估價(jià)對(duì)象為已建成物業(yè)，可產(chǎn)生預(yù)期收益，且房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)活躍，租金水平容易確定，符合收益法的應(yīng)用條件及適用范圍，可采用收益法進(jìn)行評(píng)估；③鑒于估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域有充足的同類型的市場(chǎng)交易實(shí)例，可采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。 十、估價(jià)結(jié)果 評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照評(píng)估工作程序，利用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，確定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年4月3日的價(jià)格結(jié)果為： 房地產(chǎn)總價(jià)：159279.54萬元 大 寫：壹拾伍億玖仟貳佰柒拾玖萬伍仟肆佰元整 樓面單價(jià)：22507元/平方米 其中： （3） 國(guó)有出讓土地使用權(quán)價(jià)格：102032.62萬元 （4） 房屋價(jià)格：57246.92萬元 十一、估價(jià)人員 姓 名 證 號(hào) 簽 名 *** ********** *** ********** 十二、估價(jià)作業(yè)日期 二○○九年四月三日至四月八日 十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 本報(bào)告估價(jià)結(jié)果自報(bào)告出具之日起有效期為壹年。 ************************* 法定代表人：** 　　　　　　　　 二○○九年四月八日  房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 一、個(gè)別因素分析 根據(jù)委托方提供的《國(guó)有土地使用證》【京海國(guó)用（2004出）第1833號(hào)】及相關(guān)資料，估價(jià)對(duì)象為位于海淀區(qū)北四環(huán)西路58號(hào)（海淀區(qū)中關(guān)村西區(qū)I區(qū)2號(hào)地塊）的理想國(guó)際大廈，土地面積7867.43平方米，土地使用權(quán)人為北京中物理想房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，科貿(mào)綜合用途，國(guó)有出讓土地使用權(quán)，出讓年限至2051年3月19日止，自本評(píng)估基準(zhǔn)日起剩余使用年限為42年。圖號(hào)為Ⅳ-1-4-73（2），地號(hào)為0312013001007。宗地四至：東至海淀鎮(zhèn)中路，南至規(guī)劃一號(hào)路，西至規(guī)劃五號(hào)路，北至北四環(huán)西路。宗地規(guī)整，便于綜合利用。位于北京市綜合用途三級(jí)地價(jià)區(qū)。 估價(jià)對(duì)象距離市中心約15公里。 估價(jià)對(duì)象紅線外基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣），具體情況如下： ①通路：北四環(huán)路； ②供電：市政電網(wǎng)供電； ③供水：市政供水管網(wǎng)供水； ④排水：排入市政污水管網(wǎng)； ⑤通訊：接市政通訊網(wǎng)； ⑥供暖：市政供暖管網(wǎng)供暖； ⑦供氣：接市政天然氣管網(wǎng)。 根據(jù)委托方提供的《房屋所有權(quán)證》【京房權(quán)證海其字第010258號(hào)】及相關(guān)資料，估價(jià)對(duì)象為位于海淀區(qū)北四環(huán)西路58號(hào)的理想國(guó)際大廈，建筑面積合計(jì)70767.59平方米（詳見下表）。  估價(jià)對(duì)象情況一覽表 序號(hào) 層次 建筑面積（m2） 用途 備注 1 5-18 47725.63 辦公 　 2 4 3328.50 辦公 　 3 3 3698.58 辦公 　 4 2 2766.18 辦公 　 5 1 1553.00 商業(yè) 　 6 -1 2800.22 餐飲 　 小計(jì) 61872.11 7 -2 3493.73 停車場(chǎng) 　車位115個(gè) 8 -3 5401.75 停車場(chǎng) 　車位145個(gè) 小計(jì) 8895.48 合計(jì) 　 70767.59 　 　 估價(jià)對(duì)象紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通一平”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣，紅線內(nèi)土地平整） 估價(jià)對(duì)象為一座地上18層、地下4層的綜合大廈，建成于2006年，鋼混結(jié)構(gòu),總建筑面積70767.59平方米。 理想國(guó)際大廈由巴馬丹拿公司進(jìn)行設(shè)計(jì)，采用低柱網(wǎng)、大跨度的框架剪力墻結(jié)構(gòu)；8層中部做中庭，瀑布幕墻；首層層高5.5米，標(biāo)準(zhǔn)層層高3.85米。 理想國(guó)際大廈由戴德梁行物業(yè)管理有限公司進(jìn)行物業(yè)管理。 美國(guó)江森中央空調(diào)系統(tǒng)；地下車位320個(gè)，地上車位30個(gè)。 建筑物裝修情況: 外墻：金屬鋁板及鍍膜LOW—E玻璃半隱框中空玻璃幕墻，配不銹鋼點(diǎn)接式鋼化玻璃幕墻。落地不銹鋼旋轉(zhuǎn)玻璃門。 地面：大堂、電梯廳為微晶石地面，過道局部為化纖地毯，局部部為地磚地面，地下車庫地面為環(huán)氧樹脂噴刷，局部設(shè)金剛砂防滑條。 內(nèi)墻：大堂及電梯廳為微晶石墻面，過道局部為鋁扣板墻面，局部墻面刷乳膠漆，部分做木格柵裝飾。 天花板：部分樓層為輕鋼龍骨吸音板吊頂，部分為輕鋼龍骨鋁扣板吊頂，局部為塑鋼板吊頂和輕鋼龍骨防火石棉板吊頂。 設(shè)備配套：設(shè)置煙感防火自動(dòng)噴淋系統(tǒng)及美國(guó)江森中央空調(diào)系統(tǒng)。 電梯：日本原裝三菱客梯12部，消防梯（兼作貨梯）兩部，貨梯一部。 根據(jù)委托方提供的資料，地下二、三車庫建筑面積8895.48平方米，車位260個(gè)。 理想國(guó)際大廈主要為物業(yè)租賃，根據(jù)委托方提供的資料及估價(jià)人員的現(xiàn)場(chǎng)勘察，承租人分別有銷售寶馬汽車的北京京寶汽車銷售有限公司、花旗銀行（中國(guó)）有限公司、中國(guó)銀行北京海淀支行、北京航天長(zhǎng)峰服務(wù)公司、新浪網(wǎng)、美國(guó)易科認(rèn)證集團(tuán)公司、地球七洲（香港）有限公司、三星（中國(guó)）投資有限公司等著名公司或金融機(jī)構(gòu)，均為高層次租戶。 根據(jù)委托方提供的《房屋所有權(quán)證》【京房權(quán)證海其字第010258號(hào)】記載，估價(jià)對(duì)象已全部設(shè)定抵押權(quán)，在本評(píng)估基準(zhǔn)日尚未解押。本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象在本評(píng)估基準(zhǔn)日不存在抵押、擔(dān)保、糾紛、訴訟等他項(xiàng)權(quán)利。 二、區(qū)域因素分析 海淀區(qū)是北京十八個(gè)區(qū)縣之一，位于北京市西北部，占地面積430平方公里，戶籍人口157萬人。轄22個(gè)街道辦事處，11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。古時(shí)海淀鎮(zhèn)附近為一片淺湖水淀，1954年6月“海淀區(qū)”作為行政區(qū)劃名稱正式在牌圖上出現(xiàn)。海淀區(qū)地勢(shì)西高東低，西部山區(qū)屬太行山余脈，山地面積占總面積的15％；東、西部為平原，境內(nèi)河道長(zhǎng)度119．8公里。屬溫帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，年平均氣溫11．6℃，日照數(shù)2662小時(shí)，無霜期211余天，平均降水量628．9毫米。境內(nèi)有大小河流10條，總長(zhǎng)度119.8公里，主要水系有高粱河、清河、萬泉河、南長(zhǎng)河、小月河、南沙河、北沙河及人工開鑿的永定河引水渠和京密引水渠，還有昆明湖、玉淵潭、紫竹院湖、上莊水庫等。 海淀區(qū)是著名的文化教育區(qū)。作為解放后國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)的文化教育科研基地，區(qū)內(nèi)駐有北京大學(xué)、清華大學(xué)等39所普通高等院校、22所各類成人高等院校和眾多民辦院校，在校大學(xué)生人數(shù)占全市的79％；駐有中央、市屬及區(qū)屬科研單位219個(gè)，中國(guó)科學(xué)院41個(gè)研究所大部分均在海淀，擁有各類專業(yè)技術(shù)人員20余萬人，住區(qū)兩院院士335人；有中小學(xué)246所，每年考入高校的學(xué)生均在5000人以上，占全市高考錄取人數(shù)的1/4以上。區(qū)內(nèi)科研力量、科學(xué)儀器設(shè)備、圖書情報(bào)信息、科研成果等均高度密集。 海淀區(qū)是著名的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。在經(jīng)歷了“中關(guān)村電子一條街”的萌芽期、1988年成立全國(guó)第一家國(guó)家級(jí)新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的超速增長(zhǎng)期后，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的支柱和首都經(jīng)濟(jì)的龍頭，逐步形成電子信息、光機(jī)電一體化等四大支柱產(chǎn)業(yè)，建成上地信息產(chǎn)業(yè)基地和中關(guān)村大街科技經(jīng)濟(jì)帶。1999年國(guó)務(wù)院頒布關(guān)于加快中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)的批復(fù)后，海淀區(qū)成為中關(guān)村科技園區(qū)中心區(qū)和大部分發(fā)展區(qū)、以及“一區(qū)五園”中最大的海淀園的所在地，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入一個(gè)新的歷史時(shí)期。 海淀區(qū)是著名的風(fēng)景旅游區(qū)。區(qū)內(nèi)名勝古跡眾多，園林風(fēng)光宜人，旅游資源豐富，人居環(huán)境良好。有各關(guān)文物點(diǎn)700余處，其中國(guó)家級(jí)重點(diǎn)保護(hù)單位4處，北京市重點(diǎn)文物保護(hù)單位28處。 海淀區(qū)縱橫的交通以城市道路為主，并由鐵路和地下鐵路等交通設(shè)施組成。區(qū)內(nèi)鐵路共5條（段），總長(zhǎng)48公里。鐵路橋梁13座，火車站7個(gè)。其中：京包線16公里、西北環(huán)線16.6公里、京門線7公里、機(jī)場(chǎng)專線7.6公里。一線地鐵橫貫區(qū)境南部，長(zhǎng)7公里，有車站5個(gè)。全區(qū)有76條電車、汽車線路通達(dá)市區(qū)和全區(qū)各地。 委估房地產(chǎn)位于海淀區(qū)北路，影響地價(jià)的區(qū)域因素主要有： 道路交通條件：估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域主要有三環(huán)路、四環(huán)路、中關(guān)村大街等，附近有300路、302路、718路、830路等多路公交線路通過?？偟膩砜?，估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)位置較好，交通較為便利，道路通達(dá)條件較好。 辦公聚集度：估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域以學(xué)校、辦公、商業(yè)及住宅為主，辦公聚集度高。 市政基礎(chǔ)設(shè)施條件：估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的現(xiàn)狀各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施較完善，達(dá)到“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣）： 通路：有三環(huán)路、四環(huán)路、中關(guān)村大街等。 供電：市政電網(wǎng)供電； 供水：接市政供水管網(wǎng)； 排水：排入市政污水管網(wǎng)； 通訊：接入市政通訊網(wǎng)絡(luò)； 供暖：可接市政熱力管網(wǎng)； 供氣：可接市政天然氣管網(wǎng)。 環(huán)境條件：估價(jià)對(duì)象位于海淀區(qū)，綠化率較高，環(huán)境條件較好。 依據(jù)【京政發(fā)[2002]32號(hào)】文件的規(guī)定，估價(jià)對(duì)象位于北京市綜合（辦公）用途三級(jí)地價(jià)區(qū)。 三、市場(chǎng)背景分析 （1）地理位置與行政區(qū)劃 北京，我國(guó)的首都，是全國(guó)的政治中心和文化中心，經(jīng)濟(jì)上占有重要的地位。其地理坐標(biāo)，東經(jīng)11524～11730，北緯3938～4105。海拔43.71米，南北直線距離為170公里，東西直線距離為160公里。除東南部與天津市接壤外，周圍均與河北為鄰。 全市總面積16807.8平方公里，其中山區(qū)占9200平方公里，丘陵面積1200平方公里，平原面積占6408平方公里，分別占總面積的54.74%、7.14%、38.12%。 全市劃分為18個(gè)區(qū)縣，其中東城、西城、崇文、宣武四個(gè)區(qū)習(xí)慣上稱為城區(qū)；朝陽、海淀、豐臺(tái)、石景山四個(gè)區(qū)稱近郊區(qū)；門頭溝、房山區(qū)、通州區(qū)和大興、順義、懷柔、平谷、密云、昌平、延慶十個(gè)區(qū)縣為遠(yuǎn)郊區(qū)。18個(gè)區(qū)縣總稱為北京市或全市。 （2）自然環(huán)境 ①地質(zhì)地貌綜述 北京地處華北大平原西北邊緣，是平原與高原、山地的交接地帶。西部山地從拒馬河至南口一帶總稱西山，屬太行山脈；北部山地統(tǒng)稱軍都山， 屬古老的燕山山脈。山勢(shì)陡峭，山峰一般在海拔1000－1500米。與山交接的山地一般在海拔100－500米，主要為低山丘陵。東南部為平原，平坦開闊，與黃淮海平原連成片，海拔平均在20－60米之間。 ②氣候、水文 北京市地處中緯度，屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候。其特點(diǎn)是：春季干旱多風(fēng)，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥。 北京市是我國(guó)東部沿海少雨區(qū)之一，多年平均降水量640毫米左右。降水的年內(nèi)、年際間不平均，集中于7、8月份。 ③河流 全市貫穿5條大河，3條主要河流是：永定河，長(zhǎng)174公里；潮白河，長(zhǎng)90公里；北運(yùn)河，長(zhǎng)101公里，此外還有大清河、薊運(yùn)河兩大水系。 （3）北京市經(jīng)濟(jì)狀況 北京是我國(guó)的首都，是全國(guó)的政治、文化中心。隨著對(duì)外開放和改革的不斷深入，城市產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整日趨合理，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化，為突出首都的形象，九十年代以來，重點(diǎn)發(fā)展了旅游、商貿(mào)、高科技、金融、房地產(chǎn)等行業(yè)，并在近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)縣建設(shè)了若干個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)或工業(yè)開發(fā)區(qū)，吸引外來投資，發(fā)展北京經(jīng)濟(jì)。 近幾年，北京市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，城市建設(shè)方面成果顯著，房地產(chǎn)業(yè)也得到了大力發(fā)展。新經(jīng)濟(jì)、入世、奧運(yùn)等題材為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了新的契機(jī)。金融商務(wù)業(yè)、旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，刺激了整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍。隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整和整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的回升，房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。 四、最高最佳使用分析 由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其占有的房地產(chǎn)上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)。所以，房地產(chǎn)價(jià)格是以其效用作最有效發(fā)揮為前提的。根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際利用狀況及本次評(píng)估目的，綜合（辦公）用途為最有效利用方式。 五、估價(jià)方法選用 根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》），通行的房地產(chǎn)評(píng)估方法主要有市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照《規(guī)范》，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。 根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料以及受托方掌握的市場(chǎng)資料，在遵守有關(guān)法律法規(guī)、政策、符合評(píng)估的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上經(jīng)過評(píng)估人員的實(shí)地勘察和認(rèn)真分析，認(rèn)為：①房屋建筑物可采用成本法進(jìn)行評(píng)估；②鑒于估價(jià)對(duì)象為已建成物業(yè)，可產(chǎn)生預(yù)期收益，且房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)活躍，租金水平容易確定，符合收益法的應(yīng)用條件及適用范圍，可采用收益法進(jìn)行評(píng)估；③鑒于估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域有充足的同類型的市場(chǎng)交易實(shí)例，可采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。  六、估價(jià)測(cè)算過程 （一）成本法測(cè)算房屋建筑物價(jià)值 本次委估房屋建筑物評(píng)估過程見技表-1： 技表-1 房屋建筑物估價(jià)過程一覽表 序號(hào) 房屋 用途 建筑 年代 房屋結(jié)構(gòu) 建筑面積 (平方米) 建安 單價(jià) 紅線內(nèi) 市政 建造 成本 不可預(yù)見費(fèi) 專業(yè)人士費(fèi) 房屋單價(jià) 管理費(fèi)用 投資 利息 開發(fā) 利潤(rùn) 重置 單價(jià) 房屋重置 總價(jià) 成新率% 房屋現(xiàn)值 單價(jià) 房屋現(xiàn)值 總價(jià) 1 辦公 2006 鋼混 61872.11 4500 585 5085 225 610 5920 710 480 1776 8886 54,979.56 97 8619 53,327.57 2 停車場(chǎng) 2006 鋼混 8895.48 2300 299 2599 115 312 3026 363 245 908 4542 4,040.33 97 4406 3,919.35 合計(jì) 70767.59 8340 59,019.89 　 8,089 57,246.92 房屋建筑物測(cè)算過程中價(jià)值確定如下： 1、建造成本 ①建安費(fèi)用：根據(jù)現(xiàn)行《北京市建設(shè)工程預(yù)算定額》（2004）及相關(guān)價(jià)格信息，結(jié)合其結(jié)構(gòu)、裝修情況取值?；旌辖Y(jié)構(gòu)辦公用途為4500元/平方米，停車場(chǎng)為2300元/平方米。 ②紅線內(nèi)市政：取建安費(fèi)用的13%； ③建造成本：為前二項(xiàng)之和。 2、不可預(yù)見費(fèi)：取建安費(fèi)用的5%。 3、專業(yè)人士費(fèi)：建造成本的12%。 4、管理費(fèi)用：主要是指開發(fā)建設(shè)過程中管理人員工資、辦公費(fèi)用等項(xiàng)目支出，綜合考慮該項(xiàng)目的具體情況，取前三項(xiàng)的12%； 5、投資利息：根據(jù)待估對(duì)象的規(guī)模、項(xiàng)目的特點(diǎn)，確定委估房屋建筑物開發(fā)周期為3年，投資利息率按2008年12月23日調(diào)整利率后中國(guó)人民銀行公布的1－3年期貸款利息率5.4%計(jì)，建設(shè)開發(fā)費(fèi)為分期均勻投入，則： 投資利息=（1+2+3）1/2建設(shè)開發(fā)周期貸款利息率 6、投資利潤(rùn) 投資利潤(rùn)按前1、2、3項(xiàng)之和的30%計(jì)。 7、房屋重置價(jià)格： 房屋重置價(jià)格=1+2+3+4+5+6 8、綜合成新率：根據(jù)建筑物耐用年限的標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)對(duì)象的實(shí)際裝修情況、內(nèi)部設(shè)備配套情況、設(shè)備可利用狀況，確定其綜合成新率。 9、房屋建筑物評(píng)估價(jià)格： 評(píng)估值=重置價(jià)格成新率 （二）辦公用途房地產(chǎn)價(jià)值測(cè)算 A、收益法測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格 收益法是在求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，運(yùn)用適當(dāng)?shù)倪€原利率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來各期的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和來確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。 1、房地產(chǎn)年總收益 委估房地產(chǎn)位于海淀區(qū)北四環(huán)路，該區(qū)域范圍內(nèi)辦公用房較多，通過對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，目前，該地區(qū)同類型物業(yè)的租金水平約為4.0-20.0元/平方米.日.建筑面積。估價(jià)對(duì)象知名度高，地理位置好，交通便捷，且基本為著名企業(yè)入駐，因此確定其日租金如技表-1；估價(jià)對(duì)象基本無空置房，但從謹(jǐn)慎原則考慮，確定其空置率為5%，估價(jià)對(duì)象辦公收益建筑面積合計(jì)61872.11平方米，估價(jià)對(duì)象的年收益計(jì)算公式為（詳見技表-2）： 年收益=日租金建筑面積1230(1-5%) 技表-2 序號(hào) 部位 建筑面積（M2） 租金（元/日M2） 空置率 年收益（萬元） 1 -1 2800.22 11 5% 1053.44 2 1 1553.00 17 5% 902.91 3 2 2766.18 13 5% 1229.84 4 3 3698.58 8 5% 1011.93 5 4 3328.5 7 5% 796.84 6 5-18 47725.63 7 5% 11425.52 合 計(jì) 61872.11 　 　 16420.48 2、房地產(chǎn)年總費(fèi)用 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括管理費(fèi)、房屋維修費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)（房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅）及保險(xiǎn)費(fèi)，測(cè)算過程如下： （1）管理費(fèi) 主要指物業(yè)費(fèi)用、人員工資、垃圾清運(yùn)費(fèi)及低值易耗品費(fèi)等，按年總收益的5%計(jì)，即為821.02萬元。 （2）房產(chǎn)稅 按年總收益的12%計(jì)算，即為1970.46萬元。 （3）營(yíng)業(yè)稅及附加 按年總收益的5.5%計(jì)算，即903.13萬元。 （4）房屋維修費(fèi) 取房屋重置價(jià)的3%。委估房地產(chǎn)辦公部分房屋收益建筑面積為61872.11平方米，根據(jù)房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)及裝修情況和北京市建筑工程定額，待估房地產(chǎn)的房屋重置單價(jià)為8886元/平方米，總重置成本為54979.56萬元，故房屋維修費(fèi)為1649.39萬元。 （5）保險(xiǎn)費(fèi) 保險(xiǎn)費(fèi)取房屋重置價(jià)的1.5‰，即82.47萬元。 （6）年總費(fèi)用合計(jì) 年總費(fèi)用=（1）+（2）+（3）+（4）+（5） =821.02+1970.46+903.13+1649.39+82.47 =5426.47(萬元) 3、房地產(chǎn)年純收益 年純收益=年總收益-年總費(fèi)用 =16420.48-5426.47 =10994.01萬元 4、房地產(chǎn)還原率 根據(jù)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體水平和銀行存貸款利率水平，綜合考慮無風(fēng)險(xiǎn)利率和風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，確定房地產(chǎn)還原率取7%。 5、房地產(chǎn)尚可使用年限 根據(jù)委托方提供的《國(guó)有土地使用證》【京海國(guó)用（2004出）第1833號(hào)】，估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)為出讓性質(zhì)，綜合（辦公）用途，出讓年限至2051年3月19日止，自本評(píng)估基準(zhǔn)日起剩余使用年限為42年，故待估房地產(chǎn)尚可使用年限為42年。 6、房地產(chǎn)價(jià)格  P=A/R[1-1/（1+R）n] =10994.017%[1-1(1+7%)42] =147896.34(萬元) 因此， 房地產(chǎn)總價(jià)：147896.34萬元 樓面單價(jià)：23904元/平方米 B、市場(chǎng)比較法測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格 在求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估房地產(chǎn)與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)實(shí)例加以比較對(duì)照，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該房地產(chǎn)的交易情況、估價(jià)期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出估價(jià)對(duì)象在評(píng)估期日房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。 1、選擇交易案例 根據(jù)替代原則，選取近期交易的、同一供需圈內(nèi)鄰近地區(qū)的三個(gè)綜合項(xiàng)目案例進(jìn)行比較。見技表－3： 技表-3 比較案例基本情況表 案例 編號(hào) 案例名稱 房屋座落 土地 用途 交易 日期 使用 年期 地價(jià) 級(jí)別 交易價(jià)格 （元/M2） A 中關(guān)村E世界 海淀區(qū)中關(guān)村大街11號(hào) 綜合 2007.06 44 三級(jí) 18000 B 西海國(guó)際中心 海淀區(qū)蘇州橋東北角 綜合 2009.04 46 三級(jí) 24000 C 國(guó)際財(cái)經(jīng)中心 海淀區(qū)西三環(huán)北路89號(hào) 綜合 2006.12 44 三級(jí) 18000 2、比較因素的選擇 根據(jù)估價(jià)對(duì)象與交易案例實(shí)際情況，選用影響地價(jià)的比較因素，主要包括：土地級(jí)別、交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等。 3、因素條件說明表 （技表-4）  技表-4 比較因素條件說明表 待估宗地 內(nèi) 與案例 比較因素 容 估價(jià)對(duì)象 實(shí)例Ａ 實(shí)例B 實(shí)例C 項(xiàng) 目 名 稱 理想國(guó)際大廈 中關(guān)村E世界 西海國(guó)際中心 財(cái)經(jīng)國(guó)際中心 地 理 位 置 北四環(huán)路58號(hào) 中關(guān)村大街11號(hào) 蘇州橋東北角 西三環(huán)北路89號(hào) 土 地 用 途 綜合 綜合 綜合 綜合 土 地 級(jí) 別 三級(jí) 三級(jí) 三級(jí) 三級(jí) 土地剩余使用年限 42 44 46 44 交 易 情 況 正常 正常 正常 正常 交 易 日 期 2009.04 2007.06 2009.04 2006.12 單位價(jià)格(元/M2) 待估 18000 24000 18000 區(qū) 域 因 素 交通條件 位于西北四環(huán)路南側(cè)，交通便捷 位于中關(guān)村大街，交通便捷 位于西北三環(huán)路，交通便捷 位于西三環(huán)中路，交通便捷 距市中心距離 15公里 15公里 12公里 10公里 辦公聚集度 以商業(yè)、辦公為主,辦公聚集度高 以商業(yè)、辦公為主,辦公聚集度高 以辦公為主,辦公聚集度較高 以商業(yè)、辦公為主,辦公聚集度高 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度 位于海淀區(qū)，環(huán)境條件較好 位于海淀區(qū)，環(huán)境條件較好 位于海淀區(qū)，環(huán)境條件較好 位于海淀區(qū)，環(huán)境條件較好 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 七通一平 七通一平 七通一平 七通一平 公用配套設(shè)施完備度 較完善 較完善 較完善 較完善 個(gè) 別 因 素 物業(yè)狀況 甲級(jí) 甲級(jí) 甲級(jí) 甲級(jí) 知名度 高 較高 一般 較高 裝修檔次 高檔 毛坯 毛坯 毛坯 臨街狀況 一面臨街 一面臨街 一面臨街 一面臨街 建成年代 2006 2007 2009 2006 4、編制比較因素條件指數(shù)表（技表-5） 技表-5 比較因素條件指數(shù)表 估價(jià)對(duì)象 內(nèi) 與案例 比較因素 容 估價(jià)對(duì)象 實(shí)例Ａ 實(shí)例B 實(shí)例C 單位價(jià)格(元/M2) 待估 18000 24000 18000 土 地 用 途 100 100 100 100 土 地 級(jí) 別 100 100 100 100 土地使用年限 100 104 108 104 交 易 情 況 100 100 100 100 交 易 日 期 106 103 106 100 區(qū) 域 因 素 交通條件 100 100 100 100 距市中心距離 100 100 101 102 辦公聚集度 100 100 100 100 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度 100 100 100 100 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 100 100 100 100 公用配套設(shè)施完備度 100 100 100 100 個(gè) 別 因 素 物業(yè)狀況 100 100 100 100 知名度 100 98 96 98 裝修檔次 100 80 80 80 臨街狀況 100 100 100 100 建成年代 100 101 102 100 對(duì)于因素條件指數(shù)取值的說明： 計(jì)算中以估價(jià)對(duì)象為基準(zhǔn)，其他比較案例與其相比較。根據(jù)本公司估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，考察分析相關(guān)的資料后，做如下取值。 （1）土地用途：估價(jià)對(duì)象與三個(gè)比較案例用途均為綜合，取因素指數(shù)100，不作修正。 （2）土地級(jí)別：以估價(jià)對(duì)象為基準(zhǔn)，每相差1個(gè)級(jí)別，指數(shù)修正5%。 （3）土地使用年限：以估價(jià)對(duì)象為基準(zhǔn)，每相差1年，指數(shù)修正2%。 （4）交易情況：估價(jià)對(duì)象與三個(gè)比較案例交易情況均屬正常，取因素指數(shù)100，不作修正。 （5）期日地價(jià)指數(shù)：比較案例C為2006年成交，以其因素指數(shù)100作為基準(zhǔn)，確定估價(jià)對(duì)象、比較案例A、比較案例B因素指數(shù)分別取106、103、106。 （6）交通條件：交通條件是影響地價(jià)的重要因素，根據(jù)距干線的遠(yuǎn)近、道路暢通情況將交通條件便捷、較便捷、一般、較差、不便捷五個(gè)等級(jí)，每個(gè)等級(jí)相差在2％。 （7）距市中心距離：以估價(jià)對(duì)象為基準(zhǔn)，確定比較案例A、比較案例B、比較案例C因素指數(shù)分別取100、101、102。 （8）辦公聚集度：根據(jù)實(shí)際情況分為高、較高、一般、較低、低五個(gè)等級(jí)，每個(gè)等級(jí)相差2%。 （9）環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度：根據(jù)實(shí)際情況分為高、較高、一般、較低、低五個(gè)等級(jí)，每個(gè)等級(jí)相差2%。 （10）基礎(chǔ)設(shè)施完善度：估價(jià)對(duì)象與三個(gè)比較案例基礎(chǔ)設(shè)施完善度相同，取因素指數(shù)100，不作修正。 （11）公用設(shè)施完備度：估價(jià)對(duì)象與三個(gè)比較案例土地公用設(shè)施完備度均較完善，取因素指數(shù)100，不作修正。 （12）物業(yè)狀況：分為甲、乙、丙、丁四級(jí)，每差一個(gè)級(jí)別，因素指數(shù)修正2%。 （13）知名度：指公眾對(duì)估價(jià)對(duì)象及比較案例的熟知度，根據(jù)實(shí)際情況分為高、較高、一般、較低、低五個(gè)等級(jí)，每個(gè)等級(jí)相差2%。 (14)裝修檔次：估價(jià)對(duì)象為高檔裝修，三個(gè)比較案例均為毛坯，以估價(jià)對(duì)象因素指數(shù)100為基準(zhǔn)，三個(gè)比較案例因素指數(shù)取80。 （15）臨街狀況：分為四面臨街、三面臨街、兩面臨街、一面臨街及不臨街五個(gè)等級(jí)，每個(gè)等級(jí)相差2%。 （16）建成年代：以估價(jià)對(duì)象為基準(zhǔn)，確定比較案例A、比較案例B、比較案例C因素指數(shù)分別取101、102、100。 5、因素修正（技表-6） 在技表-5的基礎(chǔ)上，將估價(jià)對(duì)象的因素條件指數(shù)與比較實(shí)例的因素條件指數(shù)進(jìn)行比較，得到各因素修正系數(shù)，具體見技表-5： 技表-6 比較因素修正系數(shù)表 估價(jià)對(duì)象 內(nèi) 與案例 比較因素 容 實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C 單位售價(jià)(元/M2) 18000 24000 18000 土 地 用 途 100/100 100/100 100/100 土 地 級(jí) 別 100/100 100/100 100/100 土地使用年限 100/104 100/108 100/104 交 易 情 況 100/100 100/100 100/100 交 易 日 期 106/103 106/106 106/100 區(qū) 域 因 素 交通條件 100/100 100/100 100/100 距市中心距離 100/100 100/101 100/102 辦公聚集度 100/100 100/100 100/100 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度 100/100 100/100 100/100 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 100/100 100/100 100/100 公用配套設(shè)施完備度 100/100 100/100 100/100 個(gè) 別 因 素 物業(yè)狀況 100/100 100/100 100/100 知名度 100/98 100/96 100/98 裝修檔次 100/80 100/80 100/80 臨街狀況 100/100 100/100 100/100 建成年代 100/101 100/102 100/100 修正系數(shù) 1.2752 1.194