理想國際大廈房地產(chǎn)抵押價值評估報告.doc

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房 地 產(chǎn) 估 價 報 告 項 目 名 稱：海淀區(qū)北四環(huán)西路58號 理想國際大廈房地產(chǎn)抵押價值評估 委 托 方: 北京中物理想房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 估 價 方: ***************** 估 價 人 員： *** *** 估 價 日 期： 二○○九年四月三日至四月八日 估價報告編號：**【2009】估字第09003號  目 錄 致委托方的函—————————————————— 1 估價師聲明——————————————————— 2 估價的假設(shè)和限制條件—————————————— 3-4 估價結(jié)果報告—————————————————— 5-14 一、委托估價方 二、受托估價方 三、估價對象概況 四、估價目的 五、估價時點 六、價格定義 七、估價依據(jù) 八、估價原則 九、估價方法 十、估價結(jié)果 十一、估價人員 十二、估價作業(yè)日期 十三、估價報告應(yīng)用的有效期 估價技術(shù)報告———————————————— 15-33 一、 個別因素分析 二、 區(qū)域因素分析 三、 市場背景分析 四、 最高最佳使用分析 五、 估價方法選用 六、 估價測算過程 七、 估價結(jié)果確定 附 件————————————————————34 致委托方函 北京中物理想房地產(chǎn)開發(fā)有限公司： 受貴公司委托，我公司對位于海淀區(qū)北四環(huán)西路58號理想國際大廈的房屋（建筑面積70767.59平方米）及其相應(yīng)的國有出讓土地使用權(quán)（土地面積7867.43平方米）在現(xiàn)狀利用條件下的房地產(chǎn)價值進(jìn)行了評估，為貴公司辦理抵押貸款手續(xù)提供房地產(chǎn)價格參考依據(jù)。 評估人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照評估工作程序，利用科學(xué)的評估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價格的各項因素，確定在估價時點2009年4月3日的價格結(jié)果為： 房地產(chǎn)總價：159279.54萬元 大 寫：壹拾伍億玖仟貳佰柒拾玖萬伍仟肆佰元整 樓面單價：22507元/平方米 其中： （1） 國有出讓土地使用權(quán)價格：102032.62萬元 （2） 房屋價格：57246.92萬元 順致 商祺 ************************* 二○○九年四月八日  估 價 師 聲 明 我們鄭重聲明： 1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。 2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。 4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 50291-1999）《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。 5、評估人員在委托方人員的陪同下已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘。 6、沒有人對本報告提供重要專業(yè)幫助。 7、本評估報告由*****************負(fù)責(zé)解釋。 8、本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價機(jī)構(gòu)書面同意,本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。 估價師簽名： 姓 名 證 號 簽 名 *** ******** *** ********  估價的假設(shè)和限制條件 1.委托方提供的資料屬實。并且提供了與本次評估有關(guān)的所有資料，沒有保留、隱瞞。 2.委托方合法取得國有出讓土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，并支付有關(guān)稅費。 3.在估價時點當(dāng)時的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。 4.任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。 5.本次估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對估價結(jié)論的影響。 6.本報告評估基準(zhǔn)日為現(xiàn)場勘察日，報告中所描述的估價對象狀況均為評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)場狀況。 7.本次估價對象為海淀區(qū)北四環(huán)西路58號理想國際大廈的房地產(chǎn)。 8.報告中的土地權(quán)屬、面積等均以委托方提供的《國有土地使用證》【京海國用（2004出）第1833號】為依據(jù)，估價對象土地面積7867.43平方米。如上述情況發(fā)生變化，評估結(jié)果須做相應(yīng)調(diào)整。 9.房屋建筑物權(quán)屬、面積、結(jié)構(gòu)、建成年代等均以委托方提供的《房屋所有權(quán)證》【京房權(quán)證海其字第010258號】為依據(jù)，房屋建筑面積70767.59平方米。如上述情況發(fā)生變化，評估結(jié)果須做相應(yīng)調(diào)整。 10.根據(jù)委托方提供的《房屋所有權(quán)證》【京房權(quán)證海其字第010258號】記載，估價對象已全部設(shè)定抵押權(quán)，在本評估基準(zhǔn)日尚未解押。本次評估結(jié)果為假設(shè)估價對象在本評估基準(zhǔn)日未設(shè)定抵押權(quán)條件下的房地產(chǎn)價格。利用本報告評估結(jié)果的前提條件是原抵押權(quán)必須全部解押。在此提請本報告使用者注意。 11.本報告評估目的是為委托方辦理抵押貸款手續(xù)提供房地產(chǎn)價格參考依據(jù)，不作其他評估目的之用。如果評估條件或目的發(fā)生變化，該價格需作相應(yīng)調(diào)整。 12.本次評估是根據(jù)房地產(chǎn)實際用途確定房地產(chǎn)價格結(jié)果。如上述情況發(fā)生變化，評估結(jié)果須做相應(yīng)調(diào)整。 13.本次評估結(jié)果為估價對象在現(xiàn)狀利用條件下的公開市場價格。  估　價　結(jié) 果 報　告 一、委托方 公司名稱：北京中物理想房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 公司地址: 北京市海淀區(qū)北四環(huán)路58號理想國際大廈506A室 法定代表人：王力新 二、估價方 單位名稱: ******************** 單位地址：****************************** 資格證書號：*************** 法定代表人：*** 聯(lián) 系 人: *** 聯(lián) 系 電 話：******** 三、估價對象 1、個別因素 根據(jù)委托方提供的《國有土地使用證》【京海國用（2004出）第1833號】及相關(guān)資料，估價對象為位于海淀區(qū)北四環(huán)西路58號（海淀區(qū)中關(guān)村西區(qū)I區(qū)2號地塊）的理想國際大廈，土地面積7867.43平方米，土地使用權(quán)人為北京中物理想房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，科貿(mào)綜合用途，國有出讓土地使用權(quán)，出讓年限至2051年3月19日止，自本評估基準(zhǔn)日起剩余使用年限為42年。圖號為Ⅳ-1-4-73（2），地號為0312013001007。宗地四至：東至海淀鎮(zhèn)中路，南至規(guī)劃一號路，西至規(guī)劃五號路，北至北四環(huán)西路。宗地規(guī)整，便于綜合利用。位于北京市綜合用途三級地價區(qū)。 估價對象距離市中心約15公里。 估價對象紅線外基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣），具體情況如下： ①通路：北四環(huán)路； ②供電：市政電網(wǎng)供電； ③供水：市政供水管網(wǎng)供水； ④排水：排入市政污水管網(wǎng)； ⑤通訊：接市政通訊網(wǎng)； ⑥供暖：市政供暖管網(wǎng)供暖； ⑦供氣：接市政天然氣管網(wǎng)。 根據(jù)委托方提供的《房屋所有權(quán)證》【京房權(quán)證海其字第010258號】及相關(guān)資料，估價對象為位于海淀區(qū)北四環(huán)西路58號的理想國際大廈，建筑面積合計70767.59平方米（詳見下表）。 估價對象情況一覽表 序號 層次 建筑面積（m2） 用途 備注 1 5-18 47725.63 辦公 　 2 4 3328.50 辦公 　 3 3 3698.58 辦公 　 4 2 2766.18 辦公 　 5 1 1553.00 商業(yè) 　 6 -1 2800.22 餐飲 　 小計 61872.11 7 -2 3493.73 停車場 　車位115個 8 -3 5401.75 停車場 　車位145個 小計 8895.48 合計 　 70767.59 　 　 估價對象紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通一平”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣，紅線內(nèi)土地平整） 估價對象為一座地上18層、地下4層的綜合大廈，建成于2006年，鋼混結(jié)構(gòu),總建筑面積70767.59平方米。 理想國際大廈由巴馬丹拿公司進(jìn)行設(shè)計，采用低柱網(wǎng)、大跨度的框架剪力墻結(jié)構(gòu)；8層中部做中庭，瀑布幕墻；首層層高5.5米，標(biāo)準(zhǔn)層層高3.85米。 理想國際大廈由戴德梁行物業(yè)管理有限公司進(jìn)行物業(yè)管理。 美國江森中央空調(diào)系統(tǒng)；地下車位320個，地上車位30個。 建筑物裝修情況: 外墻：金屬鋁板及鍍膜LOW—E玻璃半隱框中空玻璃幕墻，配不銹鋼點接式鋼化玻璃幕墻。落地不銹鋼旋轉(zhuǎn)玻璃門。 地面：大堂、電梯廳為微晶石地面，過道局部為化纖地毯，局部部為地磚地面，地下車庫地面為環(huán)氧樹脂噴刷，局部設(shè)金剛砂防滑條。 內(nèi)墻：大堂及電梯廳為微晶石墻面，過道局部為鋁扣板墻面，局部墻面刷乳膠漆，部分做木格柵裝飾。 天花板：部分樓層為輕鋼龍骨吸音板吊頂，部分為輕鋼龍骨鋁扣板吊頂，局部為塑鋼板吊頂和輕鋼龍骨防火石棉板吊頂。 設(shè)備配套：設(shè)置煙感防火自動噴淋系統(tǒng)及美國江森中央空調(diào)系統(tǒng)。 電梯：日本原裝三菱客梯12部，消防梯（兼作貨梯）兩部，貨梯一部。 根據(jù)委托方提供的資料，地下二、三車庫建筑面積8895.48平方米，車位260個。 理想國際大廈主要為物業(yè)租賃，根據(jù)委托方提供的資料及估價人員的現(xiàn)場勘察，承租人分別有銷售寶馬汽車的北京京寶汽車銷售有限公司、花旗銀行（中國）有限公司、中國銀行北京海淀支行、北京航天長峰服務(wù)公司、新浪網(wǎng)、美國易科認(rèn)證集團(tuán)公司、地球七洲（香港）有限公司、三星（中國）投資有限公司等著名公司或金融機(jī)構(gòu)，均為高層次租戶。 根據(jù)委托方提供的《房屋所有權(quán)證》【京房權(quán)證海其字第010258號】記載，估價對象已全部設(shè)定抵押權(quán)，在本評估基準(zhǔn)日尚未解押。本次評估設(shè)定估價對象在本評估基準(zhǔn)日不存在抵押、擔(dān)保、糾紛、訴訟等他項權(quán)利。 2、區(qū)域因素 海淀區(qū)是北京十八個區(qū)縣之一，位于北京市西北部，占地面積430平方公里，戶籍人口157萬人。轄22個街道辦事處，11個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。古時海淀鎮(zhèn)附近為一片淺湖水淀，1954年6月“海淀區(qū)”作為行政區(qū)劃名稱正式在牌圖上出現(xiàn)。海淀區(qū)地勢西高東低，西部山區(qū)屬太行山余脈，山地面積占總面積的15％；東、西部為平原，境內(nèi)河道長度119．8公里。屬溫帶濕潤季風(fēng)氣候，年平均氣溫11．6℃，日照數(shù)2662小時，無霜期211余天，平均降水量628．9毫米。境內(nèi)有大小河流10條，總長度119.8公里，主要水系有高粱河、清河、萬泉河、南長河、小月河、南沙河、北沙河及人工開鑿的永定河引水渠和京密引水渠，還有昆明湖、玉淵潭、紫竹院湖、上莊水庫等。 海淀區(qū)是著名的文化教育區(qū)。作為解放后國家重點建設(shè)的文化教育科研基地，區(qū)內(nèi)駐有北京大學(xué)、清華大學(xué)等39所普通高等院校、22所各類成人高等院校和眾多民辦院校，在校大學(xué)生人數(shù)占全市的79％；駐有中央、市屬及區(qū)屬科研單位219個，中國科學(xué)院41個研究所大部分均在海淀，擁有各類專業(yè)技術(shù)人員20余萬人，住區(qū)兩院院士335人；有中小學(xué)246所，每年考入高校的學(xué)生均在5000人以上，占全市高考錄取人數(shù)的1/4以上。區(qū)內(nèi)科研力量、科學(xué)儀器設(shè)備、圖書情報信息、科研成果等均高度密集。 海淀區(qū)是著名的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。在經(jīng)歷了“中關(guān)村電子一條街”的萌芽期、1988年成立全國第一家國家級新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的超速增長期后，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的支柱和首都經(jīng)濟(jì)的龍頭，逐步形成電子信息、光機(jī)電一體化等四大支柱產(chǎn)業(yè)，建成上地信息產(chǎn)業(yè)基地和中關(guān)村大街科技經(jīng)濟(jì)帶。1999年國務(wù)院頒布關(guān)于加快中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)的批復(fù)后，海淀區(qū)成為中關(guān)村科技園區(qū)中心區(qū)和大部分發(fā)展區(qū)、以及“一區(qū)五園”中最大的海淀園的所在地，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入一個新的歷史時期。 海淀區(qū)是著名的風(fēng)景旅游區(qū)。區(qū)內(nèi)名勝古跡眾多，園林風(fēng)光宜人，旅游資源豐富，人居環(huán)境良好。有各關(guān)文物點700余處，其中國家級重點保護(hù)單位4處，北京市重點文物保護(hù)單位28處。 海淀區(qū)縱橫的交通以城市道路為主，并由鐵路和地下鐵路等交通設(shè)施組成。區(qū)內(nèi)鐵路共5條（段），總長48公里。鐵路橋梁13座，火車站7個。其中：京包線16公里、西北環(huán)線16.6公里、京門線7公里、機(jī)場專線7.6公里。一線地鐵橫貫區(qū)境南部，長7公里，有車站5個。全區(qū)有76條電車、汽車線路通達(dá)市區(qū)和全區(qū)各地。 委估房地產(chǎn)位于海淀區(qū)北路，影響地價的區(qū)域因素主要有： 道路交通條件：估價對象所在區(qū)域主要有三環(huán)路、四環(huán)路、中關(guān)村大街等，附近有300路、302路、718路、830路等多路公交線路通過?？偟膩砜?，估價對象所在地區(qū)位置較好，交通較為便利，道路通達(dá)條件較好。 辦公聚集度：估價對象所在區(qū)域以學(xué)校、辦公、商業(yè)及住宅為主，辦公聚集度高。 市政基礎(chǔ)設(shè)施條件：估價對象所在區(qū)域的現(xiàn)狀各項基礎(chǔ)設(shè)施較完善，達(dá)到“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣）： 通路：有三環(huán)路、四環(huán)路、中關(guān)村大街等。 供電：市政電網(wǎng)供電； 供水：接市政供水管網(wǎng)； 排水：排入市政污水管網(wǎng)； 通訊：接入市政通訊網(wǎng)絡(luò)； 供暖：可接市政熱力管網(wǎng)； 供氣：可接市政天然氣管網(wǎng)。 環(huán)境條件：估價對象位于海淀區(qū)，綠化率較高，環(huán)境條件較好。 依據(jù)【京政發(fā)[2002]32號】文件的規(guī)定，估價對象位于北京市綜合（辦公）用途三級地價區(qū)。 3、市場背景分析 （1）地理位置與行政區(qū)劃 北京，我國的首都，是全國的政治中心和文化中心，經(jīng)濟(jì)上占有重要的地位。其地理坐標(biāo)，東經(jīng)11524～11730，北緯3938～4105。海拔43.71米，南北直線距離為170公里，東西直線距離為160公里。除東南部與天津市接壤外，周圍均與河北為鄰。 全市總面積16807.8平方公里，其中山區(qū)占9200平方公里，丘陵面積1200平方公里，平原面積占6408平方公里，分別占總面積的54.74%、7.14%、38.12%。 全市劃分為18個區(qū)縣，其中東城、西城、崇文、宣武四個區(qū)習(xí)慣上稱為城區(qū)；朝陽、海淀、豐臺、石景山四個區(qū)稱近郊區(qū)；門頭溝、房山區(qū)、通州區(qū)和大興、順義、懷柔、平谷、密云、昌平、延慶十個區(qū)縣為遠(yuǎn)郊區(qū)。18個區(qū)縣總稱為北京市或全市。 （2）自然環(huán)境 ①地質(zhì)地貌綜述 北京地處華北大平原西北邊緣，是平原與高原、山地的交接地帶。西部山地從拒馬河至南口一帶總稱西山，屬太行山脈；北部山地統(tǒng)稱軍都山， 屬古老的燕山山脈。山勢陡峭，山峰一般在海拔1000－1500米。與山交接的山地一般在海拔100－500米，主要為低山丘陵。東南部為平原，平坦開闊，與黃淮海平原連成片，海拔平均在20－60米之間。 ②氣候、水文 北京市地處中緯度，屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候。其特點是：春季干旱多風(fēng)，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥。 北京市是我國東部沿海少雨區(qū)之一，多年平均降水量640毫米左右。降水的年內(nèi)、年際間不平均，集中于7、8月份。 ③河流 全市貫穿5條大河，3條主要河流是：永定河，長174公里；潮白河，長90公里；北運河，長101公里，此外還有大清河、薊運河兩大水系。 （3）北京市經(jīng)濟(jì)狀況 北京是我國的首都，是全國的政治、文化中心。隨著對外開放和改革的不斷深入，城市產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整日趨合理，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化，為突出首都的形象，九十年代以來，重點發(fā)展了旅游、商貿(mào)、高科技、金融、房地產(chǎn)等行業(yè)，并在近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)縣建設(shè)了若干個經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)或工業(yè)開發(fā)區(qū)，吸引外來投資，發(fā)展北京經(jīng)濟(jì)。 近幾年，北京市經(jīng)濟(jì)運行態(tài)勢良好，城市建設(shè)方面成果顯著，房地產(chǎn)業(yè)也得到了大力發(fā)展。新經(jīng)濟(jì)、入世、奧運等題材為北京房地產(chǎn)市場帶來了新的契機(jī)。金融商務(wù)業(yè)、旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，刺激了整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也將帶動房地產(chǎn)市場的活躍。隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整和整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的回升，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。 四、估價目的 為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。 五、估價時點 2009年4月3日 六、價值定義 根據(jù)房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)程并結(jié)合本項目的評估目的，設(shè)定： 估價對象土地價值為在估價基準(zhǔn)日2009年4月3日，實際和估價設(shè)定的開發(fā)程度為紅線外“七通”（通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣），紅線內(nèi)土地平整；實際用途為綜合（辦公），估價設(shè)定用途為綜合（辦公），國有出讓土地使用權(quán)，出讓年限至2051年3月19日止，自本評估基準(zhǔn)日起剩余使用年限為42年并符合規(guī)劃條件下的土地使用權(quán)價格。 估價對象房屋價值為在估價基準(zhǔn)日2009年4月3日房屋建筑物在現(xiàn)狀利用條件下的公開市場價格。 七、估價依據(jù) 1、有關(guān)政策法規(guī)和文件： l 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 l 《中華人民共和國土地管理法》 l 《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法（修正）》 l 《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 l 國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 l 北京市政府及房地產(chǎn)相關(guān)部門發(fā)布的有關(guān)文件 2、委托估價方提供的資料： l 《國有土地使用證》【京海國用（2004出）第1833號】 l 《房屋所有權(quán)證》【京房權(quán)證海其字第010258號】 l 委托方營業(yè)執(zhí)照 l 有關(guān)評估的其它資料 3、受托估價方掌握的有關(guān)資料以及估價人員實地勘察所獲取的資料。 八、估價原則 我們在本次估價時遵循了以下原則： 1、合法原則 （1）估價對象具有合法的國有出讓土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)。 （2）采用收益法和市場比較法估價時，估價對象的用途是合法的，符合城市規(guī)劃限制的要求。 2、最高最佳使用原則 由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其占有的房地產(chǎn)上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)。所以，房地產(chǎn)價格是以其效用作最有效發(fā)揮為前提的。根據(jù)估價對象實際利用狀況及本次評估目的，綜合（辦公）用途為最有效利用方式。 3、替代原則 房地產(chǎn)價格遵循替代規(guī)律，某宗房地產(chǎn)的價格，受同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價格所牽制。有相同使用價值、有替代可能的房地產(chǎn)之間會相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致。 4、估價時點原則 估價結(jié)論首先具有很強(qiáng)的時間相關(guān)性，這主要是考慮到資金的時間價值，在不同的時間點上發(fā)生的現(xiàn)金流量對其價值影響是不同的。所以，在房地產(chǎn)估價時統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項的發(fā)生時點與估價時點不一致，應(yīng)當(dāng)折算為估價時點的現(xiàn)值。 估價結(jié)論同時具有很強(qiáng)的時效性，這主要是考慮到房地產(chǎn)市場價格的波動性，同一估價對象在不同時點會具有不同的市場價格。所以強(qiáng)調(diào)：估價結(jié)果是估價對象在估價時點的價格，不能將該估價結(jié)果作為估價對象在其他時點的價格。 九、估價方法 根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》），通行的房地產(chǎn)評估方法主要有市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法等。估價方法的選擇應(yīng)按照《規(guī)范》，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法。 根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料以及受托方掌握的市場資料，在遵守有關(guān)法律法規(guī)、政策、符合評估的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上經(jīng)過評估人員的實地勘察和認(rèn)真分析，認(rèn)為：①房屋建筑物可采用成本法進(jìn)行評估；②鑒于估價對象為已建成物業(yè)，可產(chǎn)生預(yù)期收益，且房地產(chǎn)租賃市場活躍，租金水平容易確定，符合收益法的應(yīng)用條件及適用范圍，可采用收益法進(jìn)行評估；③鑒于估價對象所處區(qū)域有充足的同類型的市場交易實例，可采用市場比較法進(jìn)行評估。 十、估價結(jié)果 評估人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照評估工作程序，利用科學(xué)的評估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價格的各項因素，確定在估價時點2009年4月3日的價格結(jié)果為： 房地產(chǎn)總價：159279.54萬元 大 寫：壹拾伍億玖仟貳佰柒拾玖萬伍仟肆佰元整 樓面單價：22507元/平方米 其中： （3） 國有出讓土地使用權(quán)價格：102032.62萬元 （4） 房屋價格：57246.92萬元 十一、估價人員 姓 名 證 號 簽 名 *** ********** *** ********** 十二、估價作業(yè)日期 二○○九年四月三日至四月八日 十三、估價報告應(yīng)用的有效期 本報告估價結(jié)果自報告出具之日起有效期為壹年。 ************************* 法定代表人：** 　　　　　　　　 二○○九年四月八日  房 地 產(chǎn) 估 價 技 術(shù) 報 告 一、個別因素分析 根據(jù)委托方提供的《國有土地使用證》【京海國用（2004出）第1833號】及相關(guān)資料，估價對象為位于海淀區(qū)北四環(huán)西路58號（海淀區(qū)中關(guān)村西區(qū)I區(qū)2號地塊）的理想國際大廈，土地面積7867.43平方米，土地使用權(quán)人為北京中物理想房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，科貿(mào)綜合用途，國有出讓土地使用權(quán)，出讓年限至2051年3月19日止，自本評估基準(zhǔn)日起剩余使用年限為42年。圖號為Ⅳ-1-4-73（2），地號為0312013001007。宗地四至：東至海淀鎮(zhèn)中路，南至規(guī)劃一號路，西至規(guī)劃五號路，北至北四環(huán)西路。宗地規(guī)整，便于綜合利用。位于北京市綜合用途三級地價區(qū)。 估價對象距離市中心約15公里。 估價對象紅線外基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣），具體情況如下： ①通路：北四環(huán)路； ②供電：市政電網(wǎng)供電； ③供水：市政供水管網(wǎng)供水； ④排水：排入市政污水管網(wǎng)； ⑤通訊：接市政通訊網(wǎng)； ⑥供暖：市政供暖管網(wǎng)供暖； ⑦供氣：接市政天然氣管網(wǎng)。 根據(jù)委托方提供的《房屋所有權(quán)證》【京房權(quán)證海其字第010258號】及相關(guān)資料，估價對象為位于海淀區(qū)北四環(huán)西路58號的理想國際大廈，建筑面積合計70767.59平方米（詳見下表）。  估價對象情況一覽表 序號 層次 建筑面積（m2） 用途 備注 1 5-18 47725.63 辦公 　 2 4 3328.50 辦公 　 3 3 3698.58 辦公 　 4 2 2766.18 辦公 　 5 1 1553.00 商業(yè) 　 6 -1 2800.22 餐飲 　 小計 61872.11 7 -2 3493.73 停車場 　車位115個 8 -3 5401.75 停車場 　車位145個 小計 8895.48 合計 　 70767.59 　 　 估價對象紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通一平”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣，紅線內(nèi)土地平整） 估價對象為一座地上18層、地下4層的綜合大廈，建成于2006年，鋼混結(jié)構(gòu),總建筑面積70767.59平方米。 理想國際大廈由巴馬丹拿公司進(jìn)行設(shè)計，采用低柱網(wǎng)、大跨度的框架剪力墻結(jié)構(gòu)；8層中部做中庭，瀑布幕墻；首層層高5.5米，標(biāo)準(zhǔn)層層高3.85米。 理想國際大廈由戴德梁行物業(yè)管理有限公司進(jìn)行物業(yè)管理。 美國江森中央空調(diào)系統(tǒng)；地下車位320個，地上車位30個。 建筑物裝修情況: 外墻：金屬鋁板及鍍膜LOW—E玻璃半隱框中空玻璃幕墻，配不銹鋼點接式鋼化玻璃幕墻。落地不銹鋼旋轉(zhuǎn)玻璃門。 地面：大堂、電梯廳為微晶石地面，過道局部為化纖地毯，局部部為地磚地面，地下車庫地面為環(huán)氧樹脂噴刷，局部設(shè)金剛砂防滑條。 內(nèi)墻：大堂及電梯廳為微晶石墻面，過道局部為鋁扣板墻面，局部墻面刷乳膠漆，部分做木格柵裝飾。 天花板：部分樓層為輕鋼龍骨吸音板吊頂，部分為輕鋼龍骨鋁扣板吊頂，局部為塑鋼板吊頂和輕鋼龍骨防火石棉板吊頂。 設(shè)備配套：設(shè)置煙感防火自動噴淋系統(tǒng)及美國江森中央空調(diào)系統(tǒng)。 電梯：日本原裝三菱客梯12部，消防梯（兼作貨梯）兩部，貨梯一部。 根據(jù)委托方提供的資料，地下二、三車庫建筑面積8895.48平方米，車位260個。 理想國際大廈主要為物業(yè)租賃，根據(jù)委托方提供的資料及估價人員的現(xiàn)場勘察，承租人分別有銷售寶馬汽車的北京京寶汽車銷售有限公司、花旗銀行（中國）有限公司、中國銀行北京海淀支行、北京航天長峰服務(wù)公司、新浪網(wǎng)、美國易科認(rèn)證集團(tuán)公司、地球七洲（香港）有限公司、三星（中國）投資有限公司等著名公司或金融機(jī)構(gòu)，均為高層次租戶。 根據(jù)委托方提供的《房屋所有權(quán)證》【京房權(quán)證海其字第010258號】記載，估價對象已全部設(shè)定抵押權(quán)，在本評估基準(zhǔn)日尚未解押。本次評估設(shè)定估價對象在本評估基準(zhǔn)日不存在抵押、擔(dān)保、糾紛、訴訟等他項權(quán)利。 二、區(qū)域因素分析 海淀區(qū)是北京十八個區(qū)縣之一，位于北京市西北部，占地面積430平方公里，戶籍人口157萬人。轄22個街道辦事處，11個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。古時海淀鎮(zhèn)附近為一片淺湖水淀，1954年6月“海淀區(qū)”作為行政區(qū)劃名稱正式在牌圖上出現(xiàn)。海淀區(qū)地勢西高東低，西部山區(qū)屬太行山余脈，山地面積占總面積的15％；東、西部為平原，境內(nèi)河道長度119．8公里。屬溫帶濕潤季風(fēng)氣候，年平均氣溫11．6℃，日照數(shù)2662小時，無霜期211余天，平均降水量628．9毫米。境內(nèi)有大小河流10條，總長度119.8公里，主要水系有高粱河、清河、萬泉河、南長河、小月河、南沙河、北沙河及人工開鑿的永定河引水渠和京密引水渠，還有昆明湖、玉淵潭、紫竹院湖、上莊水庫等。 海淀區(qū)是著名的文化教育區(qū)。作為解放后國家重點建設(shè)的文化教育科研基地，區(qū)內(nèi)駐有北京大學(xué)、清華大學(xué)等39所普通高等院校、22所各類成人高等院校和眾多民辦院校，在校大學(xué)生人數(shù)占全市的79％；駐有中央、市屬及區(qū)屬科研單位219個，中國科學(xué)院41個研究所大部分均在海淀，擁有各類專業(yè)技術(shù)人員20余萬人，住區(qū)兩院院士335人；有中小學(xué)246所，每年考入高校的學(xué)生均在5000人以上，占全市高考錄取人數(shù)的1/4以上。區(qū)內(nèi)科研力量、科學(xué)儀器設(shè)備、圖書情報信息、科研成果等均高度密集。 海淀區(qū)是著名的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。在經(jīng)歷了“中關(guān)村電子一條街”的萌芽期、1988年成立全國第一家國家級新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的超速增長期后，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的支柱和首都經(jīng)濟(jì)的龍頭，逐步形成電子信息、光機(jī)電一體化等四大支柱產(chǎn)業(yè)，建成上地信息產(chǎn)業(yè)基地和中關(guān)村大街科技經(jīng)濟(jì)帶。1999年國務(wù)院頒布關(guān)于加快中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)的批復(fù)后，海淀區(qū)成為中關(guān)村科技園區(qū)中心區(qū)和大部分發(fā)展區(qū)、以及“一區(qū)五園”中最大的海淀園的所在地，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入一個新的歷史時期。 海淀區(qū)是著名的風(fēng)景旅游區(qū)。區(qū)內(nèi)名勝古跡眾多，園林風(fēng)光宜人，旅游資源豐富，人居環(huán)境良好。有各關(guān)文物點700余處，其中國家級重點保護(hù)單位4處，北京市重點文物保護(hù)單位28處。 海淀區(qū)縱橫的交通以城市道路為主，并由鐵路和地下鐵路等交通設(shè)施組成。區(qū)內(nèi)鐵路共5條（段），總長48公里。鐵路橋梁13座，火車站7個。其中：京包線16公里、西北環(huán)線16.6公里、京門線7公里、機(jī)場專線7.6公里。一線地鐵橫貫區(qū)境南部，長7公里，有車站5個。全區(qū)有76條電車、汽車線路通達(dá)市區(qū)和全區(qū)各地。 委估房地產(chǎn)位于海淀區(qū)北路，影響地價的區(qū)域因素主要有： 道路交通條件：估價對象所在區(qū)域主要有三環(huán)路、四環(huán)路、中關(guān)村大街等，附近有300路、302路、718路、830路等多路公交線路通過?？偟膩砜?，估價對象所在地區(qū)位置較好，交通較為便利，道路通達(dá)條件較好。 辦公聚集度：估價對象所在區(qū)域以學(xué)校、辦公、商業(yè)及住宅為主，辦公聚集度高。 市政基礎(chǔ)設(shè)施條件：估價對象所在區(qū)域的現(xiàn)狀各項基礎(chǔ)設(shè)施較完善，達(dá)到“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣）： 通路：有三環(huán)路、四環(huán)路、中關(guān)村大街等。 供電：市政電網(wǎng)供電； 供水：接市政供水管網(wǎng)； 排水：排入市政污水管網(wǎng)； 通訊：接入市政通訊網(wǎng)絡(luò)； 供暖：可接市政熱力管網(wǎng)； 供氣：可接市政天然氣管網(wǎng)。 環(huán)境條件：估價對象位于海淀區(qū)，綠化率較高，環(huán)境條件較好。 依據(jù)【京政發(fā)[2002]32號】文件的規(guī)定，估價對象位于北京市綜合（辦公）用途三級地價區(qū)。 三、市場背景分析 （1）地理位置與行政區(qū)劃 北京，我國的首都，是全國的政治中心和文化中心，經(jīng)濟(jì)上占有重要的地位。其地理坐標(biāo)，東經(jīng)11524～11730，北緯3938～4105。海拔43.71米，南北直線距離為170公里，東西直線距離為160公里。除東南部與天津市接壤外，周圍均與河北為鄰。 全市總面積16807.8平方公里，其中山區(qū)占9200平方公里，丘陵面積1200平方公里，平原面積占6408平方公里，分別占總面積的54.74%、7.14%、38.12%。 全市劃分為18個區(qū)縣，其中東城、西城、崇文、宣武四個區(qū)習(xí)慣上稱為城區(qū)；朝陽、海淀、豐臺、石景山四個區(qū)稱近郊區(qū)；門頭溝、房山區(qū)、通州區(qū)和大興、順義、懷柔、平谷、密云、昌平、延慶十個區(qū)縣為遠(yuǎn)郊區(qū)。18個區(qū)縣總稱為北京市或全市。 （2）自然環(huán)境 ①地質(zhì)地貌綜述 北京地處華北大平原西北邊緣，是平原與高原、山地的交接地帶。西部山地從拒馬河至南口一帶總稱西山，屬太行山脈；北部山地統(tǒng)稱軍都山， 屬古老的燕山山脈。山勢陡峭，山峰一般在海拔1000－1500米。與山交接的山地一般在海拔100－500米，主要為低山丘陵。東南部為平原，平坦開闊，與黃淮海平原連成片，海拔平均在20－60米之間。 ②氣候、水文 北京市地處中緯度，屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候。其特點是：春季干旱多風(fēng)，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥。 北京市是我國東部沿海少雨區(qū)之一，多年平均降水量640毫米左右。降水的年內(nèi)、年際間不平均，集中于7、8月份。 ③河流 全市貫穿5條大河，3條主要河流是：永定河，長174公里；潮白河，長90公里；北運河，長101公里，此外還有大清河、薊運河兩大水系。 （3）北京市經(jīng)濟(jì)狀況 北京是我國的首都，是全國的政治、文化中心。隨著對外開放和改革的不斷深入，城市產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整日趨合理，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化，為突出首都的形象，九十年代以來，重點發(fā)展了旅游、商貿(mào)、高科技、金融、房地產(chǎn)等行業(yè)，并在近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)縣建設(shè)了若干個經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)或工業(yè)開發(fā)區(qū)，吸引外來投資，發(fā)展北京經(jīng)濟(jì)。 近幾年，北京市經(jīng)濟(jì)運行態(tài)勢良好，城市建設(shè)方面成果顯著，房地產(chǎn)業(yè)也得到了大力發(fā)展。新經(jīng)濟(jì)、入世、奧運等題材為北京房地產(chǎn)市場帶來了新的契機(jī)。金融商務(wù)業(yè)、旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，刺激了整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也將帶動房地產(chǎn)市場的活躍。隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整和整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的回升，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。 四、最高最佳使用分析 由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其占有的房地產(chǎn)上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)。所以，房地產(chǎn)價格是以其效用作最有效發(fā)揮為前提的。根據(jù)估價對象實際利用狀況及本次評估目的，綜合（辦公）用途為最有效利用方式。 五、估價方法選用 根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》），通行的房地產(chǎn)評估方法主要有市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法等。估價方法的選擇應(yīng)按照《規(guī)范》，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法。 根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料以及受托方掌握的市場資料，在遵守有關(guān)法律法規(guī)、政策、符合評估的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上經(jīng)過評估人員的實地勘察和認(rèn)真分析，認(rèn)為：①房屋建筑物可采用成本法進(jìn)行評估；②鑒于估價對象為已建成物業(yè)，可產(chǎn)生預(yù)期收益，且房地產(chǎn)租賃市場活躍，租金水平容易確定，符合收益法的應(yīng)用條件及適用范圍，可采用收益法進(jìn)行評估；③鑒于估價對象所處區(qū)域有充足的同類型的市場交易實例，可采用市場比較法進(jìn)行評估。  六、估價測算過程 （一）成本法測算房屋建筑物價值 本次委估房屋建筑物評估過程見技表-1： 技表-1 房屋建筑物估價過程一覽表 序號 房屋 用途 建筑 年代 房屋結(jié)構(gòu) 建筑面積 (平方米) 建安 單價 紅線內(nèi) 市政 建造 成本 不可預(yù)見費 專業(yè)人士費 房屋單價 管理費用 投資 利息 開發(fā) 利潤 重置 單價 房屋重置 總價 成新率% 房屋現(xiàn)值 單價 房屋現(xiàn)值 總價 1 辦公 2006 鋼混 61872.11 4500 585 5085 225 610 5920 710 480 1776 8886 54,979.56 97 8619 53,327.57 2 停車場 2006 鋼混 8895.48 2300 299 2599 115 312 3026 363 245 908 4542 4,040.33 97 4406 3,919.35 合計 70767.59 8340 59,019.89 　 8,089 57,246.92 房屋建筑物測算過程中價值確定如下： 1、建造成本 ①建安費用：根據(jù)現(xiàn)行《北京市建設(shè)工程預(yù)算定額》（2004）及相關(guān)價格信息，結(jié)合其結(jié)構(gòu)、裝修情況取值?；旌辖Y(jié)構(gòu)辦公用途為4500元/平方米，停車場為2300元/平方米。 ②紅線內(nèi)市政：取建安費用的13%； ③建造成本：為前二項之和。 2、不可預(yù)見費：取建安費用的5%。 3、專業(yè)人士費：建造成本的12%。 4、管理費用：主要是指開發(fā)建設(shè)過程中管理人員工資、辦公費用等項目支出，綜合考慮該項目的具體情況，取前三項的12%； 5、投資利息：根據(jù)待估對象的規(guī)模、項目的特點，確定委估房屋建筑物開發(fā)周期為3年，投資利息率按2008年12月23日調(diào)整利率后中國人民銀行公布的1－3年期貸款利息率5.4%計，建設(shè)開發(fā)費為分期均勻投入，則： 投資利息=（1+2+3）1/2建設(shè)開發(fā)周期貸款利息率 6、投資利潤 投資利潤按前1、2、3項之和的30%計。 7、房屋重置價格： 房屋重置價格=1+2+3+4+5+6 8、綜合成新率：根據(jù)建筑物耐用年限的標(biāo)準(zhǔn)、估價對象的實際裝修情況、內(nèi)部設(shè)備配套情況、設(shè)備可利用狀況，確定其綜合成新率。 9、房屋建筑物評估價格： 評估值=重置價格成新率 （二）辦公用途房地產(chǎn)價值測算 A、收益法測算房地產(chǎn)價格 收益法是在求取估價對象房地產(chǎn)的價格時，運用適當(dāng)?shù)倪€原利率，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期的正常純收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和來確定估價對象房地產(chǎn)價格的一種方法。 1、房地產(chǎn)年總收益 委估房地產(chǎn)位于海淀區(qū)北四環(huán)路，該區(qū)域范圍內(nèi)辦公用房較多，通過對估價對象所在地區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查，目前，該地區(qū)同類型物業(yè)的租金水平約為4.0-20.0元/平方米.日.建筑面積。估價對象知名度高，地理位置好，交通便捷，且基本為著名企業(yè)入駐，因此確定其日租金如技表-1；估價對象基本無空置房，但從謹(jǐn)慎原則考慮，確定其空置率為5%，估價對象辦公收益建筑面積合計61872.11平方米，估價對象的年收益計算公式為（詳見技表-2）： 年收益=日租金建筑面積1230(1-5%) 技表-2 序號 部位 建筑面積（M2） 租金（元/日M2） 空置率 年收益（萬元） 1 -1 2800.22 11 5% 1053.44 2 1 1553.00 17 5% 902.91 3 2 2766.18 13 5% 1229.84 4 3 3698.58 8 5% 1011.93 5 4 3328.5 7 5% 796.84 6 5-18 47725.63 7 5% 11425.52 合 計 61872.11 　 　 16420.48 2、房地產(chǎn)年總費用 房地產(chǎn)經(jīng)營費用包括管理費、房屋維修費、有關(guān)稅費（房產(chǎn)稅和營業(yè)稅）及保險費，測算過程如下： （1）管理費 主要指物業(yè)費用、人員工資、垃圾清運費及低值易耗品費等，按年總收益的5%計，即為821.02萬元。 （2）房產(chǎn)稅 按年總收益的12%計算，即為1970.46萬元。 （3）營業(yè)稅及附加 按年總收益的5.5%計算，即903.13萬元。 （4）房屋維修費 取房屋重置價的3%。委估房地產(chǎn)辦公部分房屋收益建筑面積為61872.11平方米，根據(jù)房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)及裝修情況和北京市建筑工程定額，待估房地產(chǎn)的房屋重置單價為8886元/平方米，總重置成本為54979.56萬元，故房屋維修費為1649.39萬元。 （5）保險費 保險費取房屋重置價的1.5‰，即82.47萬元。 （6）年總費用合計 年總費用=（1）+（2）+（3）+（4）+（5） =821.02+1970.46+903.13+1649.39+82.47 =5426.47(萬元) 3、房地產(chǎn)年純收益 年純收益=年總收益-年總費用 =16420.48-5426.47 =10994.01萬元 4、房地產(chǎn)還原率 根據(jù)目前的房地產(chǎn)市場整體水平和銀行存貸款利率水平，綜合考慮無風(fēng)險利率和風(fēng)險調(diào)整值，確定房地產(chǎn)還原率取7%。 5、房地產(chǎn)尚可使用年限 根據(jù)委托方提供的《國有土地使用證》【京海國用（2004出）第1833號】，估價對象土地使用權(quán)為出讓性質(zhì)，綜合（辦公）用途，出讓年限至2051年3月19日止，自本評估基準(zhǔn)日起剩余使用年限為42年，故待估房地產(chǎn)尚可使用年限為42年。 6、房地產(chǎn)價格  P=A/R[1-1/（1+R）n] =10994.017%[1-1(1+7%)42] =147896.34(萬元) 因此， 房地產(chǎn)總價：147896.34萬元 樓面單價：23904元/平方米 B、市場比較法測算房地產(chǎn)價格 在求取估價對象房地產(chǎn)價格時，根據(jù)替代原則，將待估房地產(chǎn)與較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)實例加以比較對照，并依據(jù)后者已知的價格，參照該房地產(chǎn)的交易情況、估價期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出估價對象在評估期日房地產(chǎn)價格的一種方法。 1、選擇交易案例 根據(jù)替代原則，選取近期交易的、同一供需圈內(nèi)鄰近地區(qū)的三個綜合項目案例進(jìn)行比較。見技表－3： 技表-3 比較案例基本情況表 案例 編號 案例名稱 房屋座落 土地 用途 交易 日期 使用 年期 地價 級別 交易價格 （元/M2） A 中關(guān)村E世界 海淀區(qū)中關(guān)村大街11號 綜合 2007.06 44 三級 18000 B 西海國際中心 海淀區(qū)蘇州橋東北角 綜合 2009.04 46 三級 24000 C 國際財經(jīng)中心 海淀區(qū)西三環(huán)北路89號 綜合 2006.12 44 三級 18000 2、比較因素的選擇 根據(jù)估價對象與交易案例實際情況，選用影響地價的比較因素，主要包括：土地級別、交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等。 3、因素條件說明表 （技表-4）  技表-4 比較因素條件說明表 待估宗地 內(nèi) 與案例 比較因素 容 估價對象 實例Ａ 實例B 實例C 項 目 名 稱 理想國際大廈 中關(guān)村E世界 西海國際中心 財經(jīng)國際中心 地 理 位 置 北四環(huán)路58號 中關(guān)村大街11號 蘇州橋東北角 西三環(huán)北路89號 土 地 用 途 綜合 綜合 綜合 綜合 土 地 級 別 三級 三級 三級 三級 土地剩余使用年限 42 44 46 44 交 易 情 況 正常 正常 正常 正常 交 易 日 期 2009.04 2007.06 2009.04 2006.12 單位價格(元/M2) 待估 18000 24000 18000 區(qū) 域 因 素 交通條件 位于西北四環(huán)路南側(cè)，交通便捷 位于中關(guān)村大街，交通便捷 位于西北三環(huán)路，交通便捷 位于西三環(huán)中路，交通便捷 距市中心距離 15公里 15公里 12公里 10公里 辦公聚集度 以商業(yè)、辦公為主,辦公聚集度高 以商業(yè)、辦公為主,辦公聚集度高 以辦公為主,辦公聚集度較高 以商業(yè)、辦公為主,辦公聚集度高 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度 位于海淀區(qū)，環(huán)境條件較好 位于海淀區(qū)，環(huán)境條件較好 位于海淀區(qū)，環(huán)境條件較好 位于海淀區(qū)，環(huán)境條件較好 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 七通一平 七通一平 七通一平 七通一平 公用配套設(shè)施完備度 較完善 較完善 較完善 較完善 個 別 因 素 物業(yè)狀況 甲級 甲級 甲級 甲級 知名度 高 較高 一般 較高 裝修檔次 高檔 毛坯 毛坯 毛坯 臨街狀況 一面臨街 一面臨街 一面臨街 一面臨街 建成年代 2006 2007 2009 2006 4、編制比較因素條件指數(shù)表（技表-5） 技表-5 比較因素條件指數(shù)表 估價對象 內(nèi) 與案例 比較因素 容 估價對象 實例Ａ 實例B 實例C 單位價格(元/M2) 待估 18000 24000 18000 土 地 用 途 100 100 100 100 土 地 級 別 100 100 100 100 土地使用年限 100 104 108 104 交 易 情 況 100 100 100 100 交 易 日 期 106 103 106 100 區(qū) 域 因 素 交通條件 100 100 100 100 距市中心距離 100 100 101 102 辦公聚集度 100 100 100 100 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度 100 100 100 100 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 100 100 100 100 公用配套設(shè)施完備度 100 100 100 100 個 別 因 素 物業(yè)狀況 100 100 100 100 知名度 100 98 96 98 裝修檔次 100 80 80 80 臨街狀況 100 100 100 100 建成年代 100 101 102 100 對于因素條件指數(shù)取值的說明： 計算中以估價對象為基準(zhǔn)，其他比較案例與其相比較。根據(jù)本公司估價人員的經(jīng)驗，考察分析相關(guān)的資料后，做如下取值。 （1）土地用途：估價對象與三個比較案例用途均為綜合，取因素指數(shù)100，不作修正。 （2）土地級別：以估價對象為基準(zhǔn)，每相差1個級別，指數(shù)修正5%。 （3）土地使用年限：以估價對象為基準(zhǔn)，每相差1年，指數(shù)修正2%。 （4）交易情況：估價對象與三個比較案例交易情況均屬正常，取因素指數(shù)100，不作修正。 （5）期日地價指數(shù)：比較案例C為2006年成交，以其因素指數(shù)100作為基準(zhǔn)，確定估價對象、比較案例A、比較案例B因素指數(shù)分別取106、103、106。 （6）交通條件：交通條件是影響地價的重要因素，根據(jù)距干線的遠(yuǎn)近、道路暢通情況將交通條件便捷、較便捷、一般、較差、不便捷五個等級，每個等級相差在2％。 （7）距市中心距離：以估價對象為基準(zhǔn)，確定比較案例A、比較案例B、比較案例C因素指數(shù)分別取100、101、102。 （8）辦公聚集度：根據(jù)實際情況分為高、較高、一般、較低、低五個等級，每個等級相差2%。 （9）環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度：根據(jù)實際情況分為高、較高、一般、較低、低五個等級，每個等級相差2%。 （10）基礎(chǔ)設(shè)施完善度：估價對象與三個比較案例基礎(chǔ)設(shè)施完善度相同，取因素指數(shù)100，不作修正。 （11）公用設(shè)施完備度：估價對象與三個比較案例土地公用設(shè)施完備度均較完善，取因素指數(shù)100，不作修正。 （12）物業(yè)狀況：分為甲、乙、丙、丁四級，每差一個級別，因素指數(shù)修正2%。 （13）知名度：指公眾對估價對象及比較案例的熟知度，根據(jù)實際情況分為高、較高、一般、較低、低五個等級，每個等級相差2%。 (14)裝修檔次：估價對象為高檔裝修，三個比較案例均為毛坯，以估價對象因素指數(shù)100為基準(zhǔn)，三個比較案例因素指數(shù)取80。 （15）臨街狀況：分為四面臨街、三面臨街、兩面臨街、一面臨街及不臨街五個等級，每個等級相差2%。 （16）建成年代：以估價對象為基準(zhǔn)，確定比較案例A、比較案例B、比較案例C因素指數(shù)分別取101、102、100。 5、因素修正（技表-6） 在技表-5的基礎(chǔ)上，將估價對象的因素條件指數(shù)與比較實例的因素條件指數(shù)進(jìn)行比較，得到各因素修正系數(shù)，具體見技表-5： 技表-6 比較因素修正系數(shù)表 估價對象 內(nèi) 與案例 比較因素 容 實例A 實例B 實例C 單位售價(元/M2) 18000 24000 18000 土 地 用 途 100/100 100/100 100/100 土 地 級 別 100/100 100/100 100/100 土地使用年限 100/104 100/108 100/104 交 易 情 況 100/100 100/100 100/100 交 易 日 期 106/103 106/106 106/100 區(qū) 域 因 素 交通條件 100/100 100/100 100/100 距市中心距離 100/100 100/101 100/102 辦公聚集度 100/100 100/100 100/100 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度 100/100 100/100 100/100 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 100/100 100/100 100/100 公用配套設(shè)施完備度 100/100 100/100 100/100 個 別 因 素 物業(yè)狀況 100/100 100/100 100/100 知名度 100/98 100/96 100/98 裝修檔次 100/80 100/80 100/80 臨街狀況 100/100 100/100 100/100 建成年代 100/101 100/102 100/100 修正系數(shù) 1.2752 1.194