四川成都04年甲級寫字樓調(diào)研分析.doc

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【成都市甲級寫字樓調(diào)研分析】 我國各大中心城市辦公物業(yè)發(fā)展情況及未來趨勢 1 成都目前辦公物業(yè)市場調(diào)研分析 2 1、 辦公物業(yè)類型 2 2、 各類型辦公物業(yè)分析 2 我國各大中心城市辦公物業(yè)發(fā)展情況及未來趨勢 由于宏觀調(diào)控，特別是國家七部委出臺的房產(chǎn)調(diào)控政策，對上海、北京、廣州等特大型城市的住宅市場產(chǎn)生了持續(xù)的影響，一、二手房的成交量都大幅萎縮，價格也越來越松動。而寫字樓的出租情況卻十分火爆，甲級寫字樓更是一再受到海外基金的追捧。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計資料顯示，作為我國第一大城市的上海，南京西路周邊25層以上寫字樓出租率達到80％以上，而一些高檔寫字樓如恒隆廣場等出租率都在95％以上，且換手率很低。巨大的需求使寫字樓市場步步升溫，當前寫字樓已經(jīng)成為“敏感時期”的市場新寵。 　　加入WTO以來，隨著我國城市特別是特大中心城市的的不斷擴大，市中心土地的越來越稀缺，寫字樓的開發(fā)也逐步從市中心向外擴散。許多城市都根據(jù)自身發(fā)展狀況，開辟了專門的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)或者工業(yè)技術(shù)園區(qū)，通過一系列的招商引資優(yōu)惠措施，積極吸引國內(nèi)外大型企業(yè)特別是世界500強企業(yè)進駐。這也有效帶動了當?shù)貙懽謽堑拈_發(fā)，其租金也年年攀升，投資寫字樓的利潤空間的不斷呈現(xiàn)。預計2005、2006、2007年這三年我國特大中心城市甲級寫字樓的售價和租金都會直線上升，供小于求的局面在未來一段時期內(nèi)仍然存在。 成都目前辦公物業(yè)市場調(diào)研分析 1、 辦公物業(yè)類型 目前成都市辦公物業(yè)類型主要包括：純辦公物業(yè)、辦公用途的電梯公寓、小戶型商務樓(具商務功能的小戶型公寓)。從調(diào)查資料來看，純辦公物業(yè)的物業(yè)類型所占比例最大，達到了60%的比例，電梯公寓作商務用的物業(yè)占6.7%。 2、 各類型辦公物業(yè)分析 類型A：純辦公物業(yè)——高級寫字樓 （1）、成都高級寫字樓分布 成都高級寫字樓分布示意 南 總府路 時代廣場 香檳廣場 中海格林威治 王府井 明日大廈 世都 總府大廈 新時代 民興金融 港鵬 冠城 凱樂 世貿(mào) 國際 海外交流 豐德國際 順城大街 新世紀 熊貓城 士百達 現(xiàn)代之窗 仁恒廣場 @世界 時代數(shù)碼 中銀 摩爾 城市之心 川信 開行 人民南路 威斯頓 鉑金時代 國信 國棟 世代 川投置信 南大街 天府綠洲 宏達 甲級、準甲級寫字樓 在/待建甲級 高級寫字樓 在/待建高級 圖示 從上圖可以看出，成都的甲級（準甲級）、高級寫字樓主要分布于由總府路和順城大街-人民南路及南大街一線所形成的“十”字型道路兩側(cè)區(qū)域內(nèi)，它們也構(gòu)成了成都的事實CBD： ? 春熙路-鹽市口-天府廣場是成都最為繁華和傳統(tǒng)的中心商業(yè)區(qū)，構(gòu)成了成都最具影響力的零售核。市中心的絕對地位、最為優(yōu)越的商業(yè)資源和高額土地成本成為該區(qū)域高級寫字樓興建的最直接動力。 ? 順城大街-騾馬市一帶聚集了成都最多的金融企業(yè)、寫字樓和星級酒店，順城大街亦被冠以“金融一條街”稱號。該區(qū)域也是成都市規(guī)劃的CBD區(qū)域的核心組成部分。 ? 人民南路（含南大街）沿線是近年來發(fā)展最為迅猛的寫字樓開發(fā)熱點區(qū)域，且具備良好的后續(xù)發(fā)展空間。其動因主要包括： 交通優(yōu)勢：相比絕對市中心和順城大街、騾馬市一帶的擁堵交通，人民南路是目前成都最為暢通的城市主干道，且同時連接著市中心、城南“富人區(qū)”和雙流機場，具備完整的交通循環(huán)體系。 磨子橋IT商圈效應：人民南路連接著成都著名的磨子橋IT商圈，該商圈吸附著大量的公司組織，成為寫字樓物業(yè)的直接需求方，時代數(shù)碼廣場、@世界均是這一典型。 臨河景觀優(yōu)勢：這是市中心及順城大街一帶寫字樓物業(yè)所無法比擬的資源優(yōu)勢，它無疑能使臨河一帶的寫字樓物業(yè)具備更好的賣相。目前代表項目為開行國際廣場。 政府南遷利好：政府南遷，眾多大型機關(guān)、企事業(yè)的進駐，使人民南路區(qū)域成為預期中新老城區(qū)的樞紐地帶，這在一定程度上能強化該區(qū)域發(fā)展寫字樓物業(yè)的可行性。 本項目處于人民南路南延線，也是南部新區(qū)構(gòu)建“新會展商務圈”的橋頭堡位置，并具備政府機關(guān)企事業(yè)單位直接的資源優(yōu)勢，加之李嘉誠和記黃埔項目即將啟動，該區(qū)域完全具備了開發(fā)特色寫字樓物業(yè)的眾多優(yōu)勢。 （2）、成都高級寫字樓的發(fā)展歷程 ? 階段一：新時代廣場獨領風騷。在1996年之前，除了市內(nèi)幾間星級賓館，成都尚沒有一座現(xiàn)代化商務寫字樓。這一顯著的市場空白點使1996年交付使用的成都首座高等級寫字樓——新時代廣場取得了非凡的租售業(yè)績，吸引了大量的國內(nèi)外知名企業(yè)入駐（至今仍有一部分此類客戶），其租金一度高達150-200元/平米月。 ? 階段二：僧多粥少，市場迅速降溫。新時代廣場的非凡租售業(yè)績極大地刺激了眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商，1996年前后成都市中心迅速開建了十幾座高檔寫字樓項目，僅鹽市口到玉帶橋不到兩公里的順城大街兩側(cè)，就聚集了9座，總量達60多萬平米。然而，成都高等級寫字樓市場與上海、廣州等沿海城市差異甚大：外資機構(gòu)和外省派駐機構(gòu)相對較少；而受當?shù)亟?jīng)濟總體水平影響，本地有足夠?qū)嵙Φ拿駹I企業(yè)（國營企業(yè)大都有自己的地盤）數(shù)量亦十分有限。因此這批在1995-1996年期間開工的高檔寫字樓集中在1998年前后進入預售階段時，僧多粥少的局面便擺在了每家開發(fā)商面前。而先期竣工的新時代廣場率先搶占了本已不多的客戶資源，更使其他項目在預售期便一籌莫展。成都的高檔寫字樓市場迅速降溫，1998年以后成都新開高等級商務寫字樓的建設幾乎陷入停滯狀態(tài)，并由此產(chǎn)生了一批停工停建工程和“爛尾樓”工程。 ? 階段三：大浪淘沙，川信、冠城成為旗幟。在新時代廣場獨領風騷長達3-4年之后，1995-1996年開工的那批寫字樓中，川信大廈、冠城廣場開始脫穎而出。如冠城廣場憑借高規(guī)格的硬件配套、營銷上對國際大公司的強力公關(guān)以及特別的優(yōu)惠政策，說服惠普、思科、摩托羅拉等“招牌性”企業(yè)進駐，北京金杜、美國美標等著名公司亦從新時代廣場搬遷過來。此后，川信大廈和冠城廣場成為成都頂級寫字樓的兩面旗幟，這里聚集了在蓉50%以上的外資機構(gòu)和30%左右的國內(nèi)知名企業(yè)成都分公司或辦事處，約有60多家上市公司和數(shù)家世界500強企業(yè)，租金高達100-130元/平米月，入駐率均在90%以上。而同時，與這兩棟大廈幾乎供不應求相反的是，整個成都的寫字樓行業(yè)卻呈現(xiàn)出一種供大于求的狀況。 ? 階段四：市場有所升溫，主導仍是消化存量。隨著政府采取的爛尾樓整治措施的出臺和招商引資的卓有成效，以及“西部大開發(fā)”政策和中國加入WTO的利好消息的綜合影響，沉寂多時的寫字樓市場開始在2002年得到啟動。城市之心、世都大廈、時代數(shù)碼廣場、威斯頓聯(lián)邦大廈等停工停建項目相繼重新包裝面市，且均取得了一定的租售業(yè)績。同時，開發(fā)商亦不再盲目地新開寫字樓項目，只有@世界、時代廣場等少數(shù)幾個樓盤。 ? 階段五：走向復蘇，趨勢鮮明。近年來隨著城市發(fā)展速度的加快，辦公物業(yè)需求不斷上升；而舊有的辦公物業(yè)（除少量高檔辦公物業(yè)）由于修建較早，各方面的形象、配套和服務設施都難以滿足目前商務辦公的發(fā)展要求，產(chǎn)品面臨更新?lián)Q代，辦公物業(yè)市場需求日趨旺盛；同時，城市規(guī)劃中兩個副中心方案的出臺，以及城市核心中央商務區(qū)規(guī)劃的確立都在一定程度上帶動了整個商務辦公市場的再次升溫。2003-2005年，成都寫字樓投資大幅度增長，由于需求量上升，成都寫字樓空置面積呈下降趨勢。整體來看，目前成都市的商務辦公物業(yè)的市場供需正趨向平衡發(fā)展，市場杠桿的調(diào)節(jié)作用明顯。 小結(jié)： 一直以來，成都的寫字樓呈兩極分化的態(tài)勢，一方面是頂級甲級寫字樓市場需求旺盛，供不應求；另一方面大量商住樓門可羅雀，市場供應和市場需求出現(xiàn)明顯的反差。據(jù)調(diào)查，目前成都有大量的單位希望在一個采光通風良好、環(huán)境寬松的氛圍里辦公，但苦于目前市場上的商住樓不能滿足公司形象的要求，不得不租在甲級寫字樓或酒店里，忍受高昂的辦公費用，壓抑的辦公環(huán)境……市場亟待新的辦公產(chǎn)品。于是，從2003年開始，成都寫字樓開始向情景化趨勢發(fā)展，@世界、時代廣場、錢江鉑金時代、豐德國際廣場等寫字樓都在這方面進行積極的探索，旨在開發(fā)既能滿足企業(yè)形象，又能節(jié)約辦公成本，實現(xiàn)辦公舒適化的辦公產(chǎn)品，辦公向情景化方向發(fā)展是必然的趨勢。 （3）、成都市寫字樓未來發(fā)展趨勢 ① 寫字樓升級換代需求迫切 在成都寫字樓市場，目前雖有時代廣場、川信大廈等一批甲級寫字樓的出現(xiàn)，但更多寫字樓仍處在中低檔次，有些甚至商住混雜。一些寫字樓名頭很響，但配套設施、樓高、辦公面積等都與國際標準相差甚遠，外形上體現(xiàn)不出實力企業(yè)的檔次，內(nèi)部設計滿足不了企業(yè)辦公需求。而目前成都外企入駐卻以每年50%的速度遞增，成都市寫字樓升級換代呼之欲來。　　 這種升級在成都CBD區(qū)尤顯迫切。在成都CBD核心區(qū)域，現(xiàn)在有高檔商務寫字樓30多棟，而能與國際接軌的甲級寫字樓卻是鳳毛麟角。核心區(qū)域內(nèi)聚集了在蓉60%以上的外資機構(gòu)，世界500強里的80余家跨國公司，72家金融機構(gòu)，這些外來企業(yè)還在每日遞增。因為尋找不到合適的辦公場地，許多企業(yè)只好整層地租下高檔酒店辦公，如錦江賓館就有日本豐田汽車公司、香港大公報等；假日酒店則有加拿大加成顧問有限公司、日本經(jīng)濟協(xié)會等?！? ② 地段拼搶更加激烈　 由于土地的不可再生性，地段對于寫字樓而言具有永久性的現(xiàn)實意義。隨著時間推進，寫字樓的地段概念將得到前所未有的強化。一個城市的CBD區(qū)將成為寫字樓開發(fā)商家交火最為激烈的之地。 成都CBD區(qū)核心地區(qū)2.45平方公里，包括了春熙路、紅星路、鹽市口、騾馬市、順城街等傳統(tǒng)主要商務、商業(yè)區(qū)域。核心區(qū)之外的片區(qū)是中央商務區(qū)的外區(qū)，該區(qū)域3.05平方公里，將有少量的居住區(qū)域。據(jù)透露，整個中央商務區(qū)總建筑面積將達到1300多萬平方米，純粹商業(yè)樓盤將占1170萬平方米。目前核心區(qū)域內(nèi)高檔商務寫字樓建筑面積只有100萬多平方米。 這種競爭源于對寫字樓建造的高規(guī)格要求。成都CBD區(qū)內(nèi)雖然已經(jīng)出現(xiàn)少量真正甲級寫字樓，但大多數(shù)寫字樓仍然不能與國際標準接軌。　　 ③ 高智能化發(fā)展成必然趨勢　 高智能化寫字樓也將成為成都甲級寫字樓的發(fā)展方向。雖然目前已經(jīng)出現(xiàn)了一些這樣的寫字樓，但其發(fā)展還沒成為規(guī)模，因此還不能完全滿足相關(guān)高端企業(yè)的需求。但據(jù)了解，一些準備大力進軍寫字樓的實力開發(fā)商都已將打造高智能化寫字樓作為目標?！? 簡而言之，寫字樓的智能化就是通過一系列國際領先技術(shù)的通訊自動化系統(tǒng)、樓宇自動化系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)、保安自動化管理系統(tǒng)等的設備安裝，使每棟樓都變成一個蘊涵有巨大能量的信息化坐標，而入駐企業(yè)可以隨心所欲應用相關(guān)信息轉(zhuǎn)換.這不僅指大廈的水、電、空調(diào)、電梯、消防、安保的精密監(jiān)測與控制,而且通過語音與數(shù)據(jù)的高速通訊接入,使企業(yè)的辦公效率得到全面提升,并在一棟樓里就可以完成全球化溝通.一個最簡單的方面,比如通訊，高智能化的寫字樓絕不會因為身在電梯或者大樓深處而讓手機信號受損，從而影響業(yè)務聯(lián)系?！? ④ 甲級寫字樓審核入駐資格　 隨著社會分工明確化、細分化速度的日益加快，寫字樓客戶的行業(yè)特性也更為突出。因此，在巨大的市場需求面前，部分高品質(zhì)的寫字樓會充分利用入駐企業(yè)(客戶)的知名度、檔次來提升自身的品牌優(yōu)勢。因此，在企業(yè)入駐之前，寫字樓開發(fā)商將會對該企業(yè)的實力、信譽等各方面進行詳細調(diào)查，以保證入駐企業(yè)的水平都夠得上入駐的檔次?！　? （4）、需求市場的相關(guān)調(diào)查 ①成都市內(nèi)寫字樓使用的滿意程度調(diào)查 最近，成都市某市場研究機構(gòu)針對“成都市內(nèi)寫字樓使用的滿意程度”進行了問卷調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示：在1000多家入駐乙級寫字樓的機構(gòu)和345家入駐甲級寫字樓的機構(gòu)中，竟然有超過70%的機構(gòu)對其現(xiàn)在使用的寫字樓感到不滿： ? 交通：走路開車都不方便。41.2%的被調(diào)查公司對所在寫字樓的交通不滿。其中，不滿意的因素主要有：受單行道限制（占81.05%）；地處市中心，交通擁擠，綠化面積?。ㄕ?.13%）；修路不便，借道行駛（占5.13%）；公共汽車乘坐不方便（占2.56%）；二環(huán)路口交通不方便（占2.56%）。 ? 電梯：太少太慢。對寫字樓配備電梯的調(diào)查結(jié)果滿意度僅為30.6%，主要原因是：速度太慢（占53.42%）；電梯量少，擁擠（占47.26%）和質(zhì)量品質(zhì)太差，經(jīng)常壞（占7.53%）。而根據(jù)統(tǒng)計，目前成都寫字樓的一部電梯要服務8000平方米左右的建筑面積，按每家公司占用建筑面積為200平方米計算，每40家單位才擁有一部電梯，在上下班人流量高峰期，電梯的擁擠程度可想而知。 ? IT通訊設備：終端少，故障多。對于寫字樓IT通訊設備，差不多6成的公司對于沒有寬帶、自己接線、撥號上網(wǎng)、電話線不夠用不滿意；認為長城寬帶常出故障，終端少占19.4%。而一些修建較早的寫字樓的網(wǎng)線改造工程就更令物管頭痛。 ? 空調(diào)：制冷制暖不到位。37.98%的公司對寫字樓空調(diào)配備不滿。其原因有：沒有中央空調(diào)，自裝空調(diào)又沒有預留位置；空調(diào)制冷制暖都不到位；空氣質(zhì)量不好等。一場非典，使人們對健康有了更深刻的理解，寫字樓作為上班族們最主要的活動場所，其采光、通風、健康、生態(tài)環(huán)境的被關(guān)注程度就更甚于其它類型的物業(yè)。然而給中央空調(diào)配備新風系統(tǒng)的寫字樓在成都非常少，幾乎所有的甲級和乙級寫字樓使用的中央空調(diào)都是傳統(tǒng)中央空調(diào)，制冷和制熱效果不好不說，各單位還不能自由地調(diào)控室內(nèi)溫度，非常不方便?？上攵?，今后的商務辦公物業(yè)無論開發(fā)理念，還是產(chǎn)品設計都會有更大的突破。 ? 物管：不盡人意。盡管被調(diào)查公司中，僅有21.4%對寫字樓的物管感到不滿，但其中透露出來的問題也值得注意。寫字樓衛(wèi)生條件差、物管保安素質(zhì)差、物管費用高、進出人員雜等使大多數(shù)入駐公司不滿意。 ? 車位：數(shù)量少，費用高。對寫字樓目前車位的感覺滿意的公司僅有19.47%，不滿意和非常不滿意的占去了一大半。其中，76.32%的公司認為車位太少太擁擠，出入不方便。目前成都的甲級寫字樓一般配備停車位200-350個左右，平均每200-300平米僅有一個停車位。這不僅不能滿足公司內(nèi)部人員對車位的需求，來客要停車就更加不方便。 ? 周邊配套：就餐購物不方便。租或購買寫字樓的單位，對寫字樓周邊配套設施十分看重。然而，仍然有27%的公司認為，所處寫字樓周邊配套令人不滿。如：員工就餐不方便，（占69.7%）；購物不方便（占9.08%）等。大多的成都甲級寫字樓都有自己的餐飲部，為客戶提供工作快餐，而乙級寫字樓中午員工的就餐問題就非常突出。 ? 層高：給人壓抑感。被調(diào)查公司對成都甲級寫字樓的樓層凈高通常在2.4米左右表示滿意或非常滿意的僅占30.7%，房間窗戶少、層高低、有壓抑感是主要問題。 ② 目標消費市場的需求心理分析 A、選擇辦公地點的重要影響因素： ? 是否符合公司發(fā)展及形象的要求； ? 商務辦公物業(yè)的租金和售價； ? 進出辦公地點的交通順暢、方便； ? 商務辦公物業(yè)所處的位置，是否是商業(yè)繁華地段； ? 商務和辦公配套是否完善及方便程度； ? 辦公環(huán)境的舒適性、健康性（如就餐是否方便，通風、采光條件是否良好等）。 B、商務辦公物業(yè)消費群體的需求傾向： ? 實力機構(gòu)多選擇檔次較高、物管較完善的辦公物業(yè)，并且重視周邊及物業(yè)辦公環(huán)境；成都國際化程度的加深，外資駐蓉機構(gòu)尤其喜好規(guī)劃合理，交通便利，企事業(yè)單位密集的區(qū)域，以提升公司企業(yè)形象； ? 純辦公物業(yè)仍然是需求的主體； ? 跨國大企業(yè)傾向于整層購買，中小企業(yè)則看好適用（100-300平方米）的辦公空間； ? 對產(chǎn)品的需求特征越來越集中在配套、管理、價位等方面。 ? 職業(yè)投資人，尤其看重未來城市發(fā)展規(guī)劃，選擇有巨大投資升值潛力的地段。 附：成都目前在售甲級寫字樓調(diào)研個案表 個案1：豐德國際廣場 項目區(qū)位 航空路與新希望路交匯處/TEL：85356666 85356888 85356999 開發(fā)商 成都萬瑞置業(yè)有限公司（豐德集團&青年房產(chǎn)） 物業(yè)管理 戴德梁行（香港）；5元/平米月 物業(yè)概況 規(guī)劃建設凈用地33862平米（合50.79畝），規(guī)劃總建面178601平米，地上建面143224平米，其中寫字樓39013平米，商務公寓（實際為寫字樓）52473平米，商業(yè)32158平米，小戶型公寓16605平米，地下建面35377平米，容積率4.14，建筑密度37.7%，綠化率39.3%。 在推物業(yè) 1期推出1#、2#、5#樓，1#、2#為寫字樓，5#為小戶型酒店公寓。1#樓整層為6梯6戶（每單元2梯2戶）、2#樓整層為4梯4戶（每單元2梯2戶），共16層，1-2層為商業(yè)。 物業(yè)配套 地下車庫900個，8個共享會議室、架空休閑層（圖書室、健身中心、開放式休閑區(qū)）、多功能廳、員工餐廳、分戶獨立式中央空調(diào) 項目定位 新商務運動領跑者 戶型 1#、2#寫字間三種戶型208、213、281平米，建筑層高3.3米，凈高2.7-2.8米，有衛(wèi)生間，公攤17%；5#樓小戶型40-51、74平米（套二），公攤17%。 價格 1#、2#寫字間清水房均價約5400元/平米，層加50元/平米；（三面采光戶型要比同樓層其他戶型高200元/平米左右）。車位售價8.5-8.8萬/個。預計租金50—100元/平方米。 入市及進度 2004年11月底開盤；2005年10月交房 銷售狀況 1#、2#樓已經(jīng)售罄，其中三面采光戶型銷售最快；3#、4#即將推出，均價5000元/平米。 備注 整個項目除3#樓外均為70年產(chǎn)權(quán)，銀行按揭7成30年；1#、2#樓用水為生活用水、用電為商業(yè)用電 個案2：時代廣場 項目區(qū)位 紅星路與總府路交匯處/TEL：86678666 86651999 開發(fā)商 國嘉地產(chǎn) 泰然置業(yè) 物業(yè)管理 世邦魏理仕（美國）；12元/平米月 物業(yè)概況 總用地面積8787.31平米，總建面105459.1平米。地上建面85869.31平米，其中地面建筑面積85869.31平米，地下建面19589.83平米；建筑地下3層，地上主塔樓28層，副塔樓21層；建筑密度57.5%，建筑高度99.95米。 在推物業(yè) 商業(yè)部分已經(jīng)售罄，寫字樓部分剩余少量單位。 物業(yè)配套 地下車庫400個，只租不售；大廈22層設置大、中、小型不同規(guī)模的會議系統(tǒng)，全數(shù)碼會議大廳；大廈六樓設員工餐廳，商務酒樓；空中商務花園，頂級空中商務會所。 項目定位 二十一世紀商務標志 戶型 寫字樓部分銷售接近尾聲，僅余362.264平米的D型、222平米的B1型、246.159平米的J型等少量戶型；層凈高3.4米；公攤29%。 價格 寫字樓均價8000元/平方米，商鋪90000元/平方米。租金100—136元/平方米。 入市及進度 2003年9月底開盤；2005年上半年已經(jīng)交房使用。 銷售狀況 寫字樓部分項目已經(jīng)交房入駐，僅8F、15F、18F、19F剩余少量單位。 備注 整個項目除裙樓商業(yè)部分外，寫字樓銀行按揭7成20年（中信實業(yè)）。 個案3：開行國際廣場 項目區(qū)位 臨江西路、人民南路三段與府河交匯處/TEL：85507778 85507779 開發(fā)商 四川央擴置業(yè)有限責任公司（國家開發(fā)銀行背景） 物業(yè)管理 高緯宏騰集團（新家坡）；15元/平米月 物業(yè)概況 總建筑面積54868平米，樓高99.9米，地上26層，地下3層，綠化率31.2%（不含9畝共享景觀廣場）；塔樓奇數(shù)層單層1554.19平米，且有200多平米中央花園；偶數(shù)層1654.2平米。寫字間層高3.7米，裝修后高2.8米； 在推物業(yè) 用于零售的寫字樓目前僅剩2套。 物業(yè)配套 地下車位288輛，地上車位約100輛；平均每108平方米擁有一個車位。7部電梯，平均候梯時間不超過27秒；27層商務休閑花園；13.8米高大堂；24小時熱水供應。 項目定位 原生態(tài)超甲寫字樓 戶型 可按層出售和零售，其中零售面積不到10000平方米，100余平米以上，可分割；公攤26%。 價格 寫字間清水房均價約8900—12200元/平米，層加100元/平米；一次性付款優(yōu)惠3%，按揭無優(yōu)惠；車位400個，只租不售。預計租金：80—135元/平方米。 入市及進度 2004年10月底開盤；下列客戶已購買了逾85%，用于零售的面積不到10000平米，還對購買客戶有一資格審查；1-2層：民生銀行營業(yè)大廳；4-5層：亞洲最大拍賣行；6層：配套餐廳；9-13層：教育投資公司；14-19層：國家開發(fā)銀行；20-24層：教育投資公司（跟前者不同）；29層：央擴置業(yè)自用。 銷售狀況 零售部分僅剩2套，最高價已經(jīng)超過12000元/平米。 備注 地下層是規(guī)劃中的地鐵1號線出口。